Технический заказчик в строительстве — кто это, его функции?

Технический заказчик в строительстве - кто это, его функции?Технический заказчик — это лицо или организация, которая на протяжении всего процесса строительства отвечает, по сути, за все. За соответствие проекта различным требованиям, за качество работ, за сроки, за юридическую сторону строительства — разрешения, нормативная документация и прочее. Одной из главных функций техзаказчика является регулярное проведение контроля за строительными работами на всех этапах. Проще говоря, он отвечает за качество всех работ на объекте. И часто отвечает финансово, поэтому он заинтересован в использовании правильных материалов, соблюдении технических условий, работы согласно проекту и плану.

Навигация

Функции, возлагающиеся на технического заказчика объекта. Какие требования к нему по нормативным документам?

Лицо, представляющее интересы инвестора и занимающееся сопровождением его проектов на всем протяжении их реализации, называется техническим заказчиком. Он в ходе своей работы профессионально решает все возникающие вопросы технического и юридического характера.

Техзаказчик несет полную ответственность перед инвестором за техническую и экономическую сторону строительства, начиная с этапа проектирования. За ним же закрепляется обязанность по отстаиванию финансовых интересов своего нанимателя. Отношения сторон регулируются договором, в котором указывается, на каких условиях происходит сотрудничество, а также какой объем ответственности принимает на себя каждая из сторон.

Среди обязанностей технического заказчика одной из основных задач является проведение строительного контроля. Он предполагает серьезные проверки каждого этапа строительства, что позволяет обнаружить нарушения и ошибки в технологиях проводимых работ.

К функциям технического заказчика в строительстве относится слежение за расходованием средств, которые инвестор вкладывает в проект. Тут очень важно не допустить необоснованного перерасхода финансовых ресурсов. Полностью этот момент исключить нельзя, но он должен быть минимизирован.

Инвестор в заключаемый договор с техническим заказчиком может включить любой объем его обязательств. Нередко техзаказчику поручается проводить все этапы реализации инвестиционного проекта.

Перечень услуг технического заказчика очень широк, он включает в себя и сбор исходно-разрешительной документации при разработке проекта, и оформление разрешений при вводе объекта в эксплуатацию. Таким образом, техзаказчик работает от самого начала реализации проекта до его полного завершения. По потребности он может производить и другие действия, например, подписывать договоренности с эксплуатирующими и ресурсоснабжающими компаниями.

Обобщенно можно сказать, что служба технического заказчика решает следующие задачи:

  • производит сбор и подготовку исходно-разрешительных документов;
  • контролирует процесс разработки проекта;
  • организует различные экспертные проверки проектов;
  • оформляет разрешительную документацию на строительство;
  • ведет технический надзор на строительном объекте;
  • вводит завершенные объекты в эксплуатацию.

Технический заказчик — ведущий организатор строительства

У многих сложилось неправильное представление о техническом заказчике как о вспомогательной организации, которая может быстро и грамотно собрать пакет разрешительных документов, а также добиться нужных согласований. Однако на самом деле техзаказчик — это надежный партнер и эксперт в следующих областях:

  • организация работ на стройплощадке;
  • оформление ТУ для подключения объекта к инженерным сетям;
  • контроль расходования денежных средств и многих других.

На компанию, являющуюся техническим заказчиком, возлагается решение всех основных задач, связанных с управлением строительными процессами и организацией эффективной совместной работы всех их участников. Техзаказчик также организует технический надзор, который заключается в контроле качества строительства и соблюдения сроков реализации проекта.

На официальном уровне понятие технический заказчик возникло в 1980-е годы, когда Госстрой выпустил соответствующее положение. Госзаказчик инициировал создание специальной службы, которой было поручено вести подготовку к стройке и технадзор. Еще через какое-то время у заказчика-застройщика в качестве отдельного направления работы было выделено решение инвестиционных вопросов.

Этот момент обычно и связывают с появлением понятия единого технического заказчика. Работавшая в те годы служба технического заказчика в строительстве исправно выполняла возложенные на нее функции, в том числе, и по контролю качества строительных работ. В 1991-м году страны не стало, и вместе с ней перестала существовать советская система хозяйствования, но эта служба осталась готовой более других к работе в совершенно новых условиях.

Обычно регистрирующийся как ООО технический заказчик — это один из важных участников строительного рынка, потому что он ведет многоплановую работу, посильную только специалистам с многолетним опытом. При этом нужно понимать, что ни в одном учебном заведении не учат на такую специальность, и все берущие на себя обязанности по осуществлению функций технического заказчика получают нужные навыки на практике в течение многих лет работы.

Технический заказчик в строительстве — это полноправный субъект строительной отрасли, который был признан таковым совсем недавно. Официальное закрепление понятия в документах произошло в 2011 году.

Гражданский кодекс пополнился определением, в соответствии с которым техзаказчиком называется компания или физическое лицо (действующее на профессиональной основе), наделяющееся застройщиком соответствующими полномочиями и получающее возможность действовать от его имени. Гражданский кодекс одновременно с этим определяет, что застройщиком и техническим заказчиком может быть одно лицо. Такая схема реализуется в случаях, когда первый отказывается от привлечения сторонних профессионалов и сам выполняет необходимую здесь работу.

Задачи, решающиеся на практике техническим заказчиком

Для полноценного понимания значения службы единого технического заказчика надо более детально рассказать о выполняемой ею работе. Техзаказчик на первом этапе принимается за подготовку предпроектных и проектных документов, он же управляет проектом, пока тот разрабатывается и согласовывается. На его плечи ложится организация эффективного взаимодействия всех задействованных в процессе сторон:

  • инвесторы (заказчики);
  • проектировщики;
  • подрядчики;
  • выдающие нужные разрешения контролирующие органы.

Департаментом технического заказчика соблюдаются те интересы, которые имеются у каждой из сторон, и одновременно с этим он обеспечивает сдачу объекта в установленные сроки. Естественно, обязательно нужно следить за соответствием проектным и нормативным документам.

Работа начинается с того, что выделяется участок под застройку с утвержденным для него градостроительным планом. На его основании отделом технического заказчика проводится подготовка сразу нескольких документов, среди которых:

  • арендный договор;
  • договор на безвозмездное использование земли в течение определенного срока, пока идет разработка проекта и осуществляется строительство;
  • документы, позволяющие оформить земельно-имущественные отношения;
  • документы, позволяющие перевести землю в необходимую категорию.

Когда разработка и согласования архитектурно-планировочной концепции завершены, нужно оформить технические условия для того, чтобы объект был подключен к инженерным сетям. Тот, на кого возложено исполнение функций технического заказчика, должен помимо получения этих документов подтвердить действие всех оформленных ТУ в различных эксплуатирующих организациях. Оказание услуг технического заказчика заключается, в том числе, в налаживании контакта с организациями, которые поставляют на объект:

  • электричество;
  • воду (и отводят канализационные стоки);
  • тепло;
  • газ;
  • радиосигнал;
  • телефонную связь;
  • наружное освещение и так далее.

Когда все эксплуатирующие организации будут пройдены, техзаказчик займется подготовкой тендера для подбора проектировщика. В единый комплект здесь собираются все необходимые документы, среди которых:

  • ТУ для подключения инженерных коммуникаций;
  • градостроительный план на застройку участка;
  • архитектурная концепция, имеющая привязку к участку;
  • геоподоснова и прочее.

Техническим заказчиком в строительстве производится заключение договора с подобранным проектировщиком, в котором указываются сроки выполнения требующихся работ. Созданный проект согласовывается в архитектурном и прочих департаментах. Помимо этого, в отношении проекта проводятся различные экспертизы, в том числе, относительно его пожарной, промышленной и экологической безопасности.

После полного согласования проекта система единого технического заказчика осуществляет его передачу инвестору. Он запускает тендер, в рамках которого подбирается подрядчик, а также поставщики оборудования и строительных материалов. На данном этапе обязанности технического заказчика в строительстве заключаются в том, что он готовит материалы к конкурсу и следит за сроками, в которые он будет проводиться.

Когда проект разработан и определены лица, ответственные за его выполнение, техзаказчик начинает работать над оформлением разрешения на строительство. Документы на земельный участок должны подтверждать то, что он отводится под строительные работы. На период выполнения строительных работ городские эксплуатационные службы должны разрешить пользоваться действующими коммуникациями. Кроме этого, необходимо производить согласование работ, которые будут вестись в местах, где находятся:

  • воздушные линии электропередач;
  • различные инженерные сооружения;
  • подземные коммуникации.

На техническом заказчике по определению лежит ответственность за решение всех вопросов, связанных с подготовкой участка под строительство. Он занимается, в том числе, пересадкой и вырубкой деревьев, если таковые находятся в зоне застройки. Здесь требуется предоставить доказательства необходимости вырубки, и на стройплощадке обязательно должны побывать сотрудники из того департамента администрации, который занимается этими проблемами.

В рамках услуг технического заказчика в строительстве осуществляются следующие мероприятия:

  • создание геодезической разбивочной основы строительства;
  • выполнение для зданий разбивки осей и трасс;
  • мониторинг в ходе выполнения строительных работ зданий и сооружений;
  • курирование работ по бурению и геологоразведке, которые нужны при проведении изысканий в рамках подготовки к застройке участка.

Нами был приведен далеко не полный перечень функций технического заказчика в проектировании и проведении подготовительных работ перед строительством. В то же время уже из этой информации вполне понятно, насколько серьезную работу проводит привлеченный инвестором техзаказчик.

Строительный процесс и ответственность технического заказчика

Техзаказчик при ведении строительства осуществляет контроль и технический надзор. Проверкам подвергаются не только качественные показатели использующихся материалов и конструктивных элементов зданий, но и исправное состояние применяющегося оборудования. На руководителе службы технического заказчика лежат инспекторские функции, он следит за объемом выполненных работ, сроками их реализации, расценками и качеством.

По завершении строительства заканчивается и работа техзаказчика. Он подготавливает документацию, которая нужна для того, чтобы объект был принят и введен в эксплуатацию. Техзаказчик передает своему нанимателю всю ту документацию, которая потребуется, когда он будет регистрировать свое право собственности. Сюда включаются, помимо прочего, документы БТИ и бумаги, подтверждающие гарантийные обязательства.

Выполнение функций технического заказчика включает в себя особый момент, направленный на контроль того, как расходуются выделенные инвестором денежные средства. Здесь подразумевается, что выполняются следующие действия:

  • с подрядчиком и субподрядчиками согласовывается цена строительства;
  • проверяются те счета, которые были предъявлены к оплате за выполненные работы;
  • контролируется расход средств и его соответствие утвержденной смете;
  • отслеживается достоверность документации бухгалтерского учета;
  • своевременно готовятся отчеты технического заказчика относительно расходования выделенных денег.

Для чего инвестору нужен технический заказчик

Бытует мнение, что инвестору договор на услуги технического заказчика нужен только в том случае, если речь идет о большом единичном проекте. При необходимости управлять крупным долгостроем внутри компании создается своя структура службы технического заказчика.

Конечно, эта схема продолжает использоваться, и у серьезных игроков на рынке нередко существует внутренний техзаказчик. Но все же эта практика считается уходящей, и инвесторы, реализующие проекты любых масштабов привлекают сторонние организации, с которыми подписывается договор оказания услуг технического заказчика.

Привлекающий техзаказчика инвестор рассчитывает на то, что передаст ему управляющие функции, и в то же время будет получать помощь в виде консультирования. В договоре на функции технического заказчика может указываться, что он берет на себя и полное сопровождение проекта, и только отдельные его этапы.

Инвестор должен начать строить отношения с техзаказчиком в самом начале реализации проекта, когда еще оформляются различные заключения и проводятся согласования. От плотности вхождения технического заказчика в проект зависит, насколько успешно он будет оптимизирован в будущем, а также сколько денежных средств и времени будет сэкономлено.

Помимо перечисленного, техзаказчик занимается решением достаточно сложной задачи, связанной с налаживанием взаимодействия между проектировщиками и инвестором. На первом этапе здесь нужно выяснить пожелания заказчика, чтобы затем их правильно сформулировать и донести до архитектора.

Занимающиеся проектированием специалисты тоже могут контактировать с инвестором. Они излагают свои мысли на специфическом языке, поэтому их нужно формулировать понятными фразами для людей, имеющих лишь поверхностное представление о технологиях строительства. На технического заказчика в процессе проектирования накладывается задача по учету интересов всех участвующих сторон, а также отслеживания того, чтобы их действия находились в существующих рамках.

При оплате установленной стоимости услуг технического заказчика предполагается, что в нее входит, в том числе, предоставление требующихся консультаций инвестору. Здесь по любому вопросу даются наиболее полные разъяснения, потому что финансирующая капитальное строительство сторона обычно не обладает необходимыми знаниями в этой области.

Естественно, приходится фиксировать увеличение расходов инвестора на величину стоимости технического заказчика, однако результатом этих дополнительных вложений всегда является значительная экономия. Одним из итогов централизации функций технического заказчика становится правильная организация процесса строительства, на каждом из этапов которого не возникает непредвиденных затрат.

При выполнении строительных работ регулярно появляются самые разные нюансы, провоцирующие нарушение утвержденных ранее сроков и бюджетов. На технического заказчика возлагается задача по разрешению всех этих сложных ситуаций в ключе, который приведет к наименьшему перерасходу вкладываемых инвестором средств. При этом уменьшение непредвиденных расходов не является здесь единственной целью.

Все подобные вопросы должны решаться по возможности максимально оперативно, потому что сорванные сроки строительства нередко приводят к еще большим потерям. Часто при реализации проекта проявляются такие его особенности, которые заставляют серьезно пересматривать всю стратегию развития и производить переработку проектной документации. Застройщик, привлекающий технического заказчика, столь глубоко погружающегося в проект, получает не только доверительного партнера, но и настоящее доверенное лицо, которое представляет его интересы на стройплощадке.

  • отслеживает, в полном ли объеме выполняются работы и не происходит ли при их проведении нарушений качества;
  • следит за эффективностью расходования финансовых средств;
  • в итоге определяет сохранение проектом его рентабельности на каждом из этапов реализации.

Положение о техническом заказчике определяет перечень его обязанностей, который предполагает не только наличие у него знаний в области строительства. Техзаказчик является еще и профессиональным менеджером, способным к организации любого строительного процесса и проведению любых сложных переговоров.

Вопрос-ответ о службе технического заказчика

1. Готовимся подписывать договор технического заказчика на проектирование. Предполагается, что мы будем сопровождать проект вплоть до того момента, пока он не окажется переданным в эксплуатацию.

Видим, что заказчик-застройщик хочет прописать в нем положения, характерные для инвестиционного соглашения. Говоря проще, он хочет, чтобы мы не только стали техзаказчиком, но и вложили в проект свои средства. Обоснование застройщика — после внесения собственных средств мы будем более заинтересованы в успешной реализации проекта.

Наше мнение — заключать такой договор нельзя. Инвестор тут допускает нарушение базовых принципов осуществления строительной деятельности с участием технического заказчика в качестве третьего лица.

Техзаказчик не может становиться инвестором в тех проектах, обслуживанием которых он занимается. При вложении собственных средств он превращается в заинтересованную сторону, чего допускать нельзя.

  • инвестор не обладает достаточным опытом, так как является новичком на рынке;
  • инвестор настроен на реализацию каких-то сомнительных схем.

2. Необходимо ли вступление в СРО, чтобы работать техническим заказчиком?

Нигде не предусматривается, что членство в СРО — это обязательное условие для тех, кто хочет исполнять функции технического заказчика. Однако в то же время в федеральных законах, Гражданском и Градостроительном кодексах содержатся нормы, предполагающие, что техзаказчик без допуска СРО не может заниматься определенной работой. К примеру, сюда относится контроль качества строительных объектов, что входит в число его основных функций.

3. Есть ли у технического заказчика на проекте возможность заключать с подрядчиками договоры от собственного имени?

Такой возможности не предполагается. Технический заказчик по Градостроительному кодексу — это только агент инвестора, который занимается привлечением подрядных организаций от его имени. После ознакомления с формой договора технического заказчика (образцы имеются в сети) становится понятно, что мы говорим лишь об одном из видов агентского договора. Это значит, что техзаказчик оформляет счета-фактуры и прочую документацию только как агент.

Иногда в практической работе можно столкнуться с ситуацией, когда технический заказчик позволяет себе больше самостоятельных действий и от своего имени подписывает договоры с подрядчиками. Расходы в данном случае в дальнейшем перевыставляются нанявшему его застройщику. Тут может происходить оформление сводных счетов-фактур, а в некоторых случаях и трехсторонних договоров с указанием инвестора, техзаказчика и подрядчика. Акты КС-2 и КС-3 тоже подписывают три стороны, счета-фактуры выписываются на застройщика.

Финансирование службе технического заказчика здесь не идет, она получает вознаграждение в заранее определенном в договоре с ней размере.

Эта схема известна, но пользоваться ею не следует, потому что тут происходит нарушение базовой логики деятельности техзаказчика и возникает противоречие с тем перечнем функций, которые для него прописаны в нормативной документации. Этот способ работает до момента вмешательства во взаимодействие сторон извне, а также до возникновения различных спорных ситуаций, решающихся по суду или с привлечением каких-то иных арбитров со стороны.

Источник: http://www.veronaverona.ru/funkcii-vozlagauschiesya-na-tehnicheskogo-zakazchika/

Технический заказчик строительства, функции технического заказчика — Мегаполис 21 век

«Привлечение специализированных организаций для выполнения функций Технического заказчика при строительстве паркинга — дополнительные затраты» — это весьма распространенное заблуждение Инвестора, пребывать в котором он будет недолго. На практике — отсутствие штатных квалифицированных специалистов задержит получение необходимых согласований и разрешений, проектная организация «по протекции» не сможет «в один заход» получить положительное экспертное заключение на проектную документацию.

Очень часто, выбранный без должных конкурсных процедур, генеральный подрядчик начинает предъявлять дополнительные требования по компенсации за удорожание материалов или выполнение несогласованных дополнительных работ, а в худшем случае — начнет срывать сроки строительства. Накопившийся ворох неверных управленческих решений может привести к удорожанию инвестиционного проекта и срыву сроков его реализации.

Мы предлагаем модель максимального партнерского взаимодействия Инвестора и Технического заказчика. Технический заказчик фактически должен стать своеобразным «адвокатом», доверенным лицом Инвестора на строительной площадке. Технический заказчик — это и проверка количества строительных материалов, и объемов и качества выполненных работ, проверка огромного количества текущей документации и др. Короче говоря, это всесторонний контроль соблюдения интересов Инвестора в самом прямом смысле этого слова.

Конечно, такой подход серьезно повышает уровень требований Инвестора к Техническому заказчику. Мы предлагаем Инвестору не только команду профессионалов в области строительства, но и грамотных менеджеров, способных организовать и проконтролировать работу других и самое главное — отстоять интересы Инвестора.

Кроме специфических профессиональных навыков, наша команда Технического заказчика обладает организаторскими способностями, умением вести любые переговоры и такими незаменимыми качествами, как честность и порядочность. Поэтому при правильной, корректной и самое главное — эффективной организации процесса строительства, Технический заказчик — это, прежде всего партнер Инвестора и уже потом исполнитель, консультант или управленец.

Ниже можем привести лишь малую часть всех функций, которые осуществляет наша компания при выполнении функций Технического заказчика (управляющего менеджера проекта):

— участие в разработке концепции и ТЭО проекта, полное сопровождение проекта на всех этапах: от проектирования до ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию;

– представление интересов заказчика во всех государственных, коммерческих и иных организациях, учреждениях, предприятиях. Получение всех необходимых согласований и разрешений;

– организация конкурсных процедур для выбора генерального проектировщика и генподрядной организации;

– осуществление поиска оптимальных технологий и материалов при проектировании и строительстве объекта;

– сопровождение проекта и его защита в экспертизе, получение разрешения на строительство, согласование проведения работ в ведомственных структурах;

— строительный контроль, проверка соответствия объемов и качества СМР проектным решениям, участие в работе промежуточных и государственной приемочной комиссий;

— осуществление мероприятий по вводу объекту в эксплуатации.

Имеем успешно реализованные «под ключ» инвестиционные проекты, готовы показать отзывы и провести экскурсии, и конечно же взять на себя полностью или частично функции технического заказчика. Мы неоднократно доказали на практике – опытный Технический заказчик не только может обеспечить выполнение инвестиционных параметров проекта, но и добиться для Инвестора существенного снижения издержек и повышения прибыли. Готовы предоставить дополнительную информацию и поделиться опытом реализации проектов «под ключ».

Источник: http://m21vek.ru/funkcii_texnicheskogo_zakazchika/

Технический заказчик в строительстве

Любой строительный проект для инвестора всегда сопровождается взаимодействием со множеством инстанций и контролирующих органов, сотрудничеством со специалистами. В этой ситуации не обойтись без технического заказчика — важного элемента в этой сложной цепочке.

Значение термина

Это организация, осуществляющая весь объем инжиниринговых услуг в строительстве, начиная подготовкой проекта, заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. Техзаказчик подготавливает разрешительные документы, организует стройплощадки, контролирует финансы и различные согласования.

Это своеобразный координатор, который осуществляет технический надзор на протяжении работ, следит за сроками и качеством. Технический заказчик — не один человек, так как выполнить весь комплекс в одиночку невозможно.

Для чего нужен

Этим вопросом, как правило, задаются инвесторы. Техзаказчик соединяет в себе функции исполнителя, консультанта и управленца. Он может сопровождать проект полностью или некоторые этапы. От него зависит оптимизация работ, экономия времени и денег.

Дело в том, что при строительстве необходимо получать заключения, согласования и утверждения. Важно соблюдать сроки рассмотрения и исполнения заявок. Важно иметь связующее звено между заказчиком и специалистами. Все эти функции и берет на себя техзаказчик.

Расходы на техзаказчика в конечном итоге помогают значительно сэкономить. В процессе стройки появляется множество вопросов, которые нужно решать максимально быстро. Задержки могут обернуться лишними расходами и затянуть ход строительства.

Функции технического заказчика в строительстве

Функции перечислены в п. 22 ст. 1 ГК РФ:

  • Заключает договоры об осуществлении работ;
  • Готовит задания для выполнения работ;
  • Обеспечивает лиц, выполняющих строительство, материалами и документами для их осуществления;
  • Утверждает проектную документацию, подписывает документы для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
  • Выполняет иные функции, предусматриваемые ГК РФ
  • Застройщик вправе сам выполнять функции техзаказчика.

Итоги

Технический заказчик — это полноправный участник строительного процесса, который необходим инвестору-застройщику для представления интересов.

Источник: http://xn--n1adc.xn--80adxhks/statues/tekhnicheskij_zakazchik_v_stroitelstve.html

технический заказчик

Во время развития рыночных отношений в России появилась необходимость обеспечить высокую эффективность отрасли капитального строительства, для чего требовался высокий профессионализм исполнителей. Поэтому существовавшая в начале 2000-х годов неизменная практика объединения в одном лице заказчика-застройщика была скорректирована и в 2011 году законодательно была прописана служба технического заказчика.

Понятие техзаказчика и его основные функции

Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ технический заказчик – это юридическое или физическое лицо, действующее в интересах и от имени застройщика на профессиональной основе. Он заключает соглашения и контролирует все выполняемые строительно-монтажные работы, начиная с этапа проектирования до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщику оставлено право самостоятельного выполнения функции технического заказчика.

В случае, когда реализуется один масштабный строительный проект, наиболее целесообразным выглядит привлечение компании со стороны. Если же речь идет о возведении нескольких крупных объектов (например, целого жилого комплекса), то тогда для застройщика более выгодно, чтобы у него была собственная служба технического заказчика как постоянно действующее структурное подразделение компании. Многие крупные игроки строительного рынка имеют у себя такие структуры.

Функции технического заказчика состоят в следующем:

  • Изучение и определение предполагаемых параметров объекта реконструкции или строительства (высотность, площадь, форма), подготовка на основании этой информации градостроительного плана, привязанного к выделенному земельному участку.
  • Проведение инженерных и изыскательных работ (гидрологических, геологических, геодезических), в некоторых сложных случаях также сейсмических, коррозионных, экономических. Получение в соответствующих органах технических условий, необходимых для подключения объекта к городским сетям (вода, газ, электричество, отопление, телефонная связь), транспортной инфраструктуре, разработка схемы логистики. Согласование условий оплаты для присоединения к указанным сетям.
  • Сбор и анализ исходных данных, передача их для изготовления проектно-сметной документации, получение заключений государственных органов по экологическим, имущественным, санитарным вопросам. Поиск организации для изготовления проектной документации в соответствии с заданием на проектирование, размещение заказа, согласование в установленном порядке всех документов.
  • Получение разрешения на проведение строительных работ, подбор подрядчика и заключение с ним договора на выполнение полного цикла строительно-монтажных работ, пусконаладочных процессов, поставку оборудования и необходимых материалов.
  • Приемка, ведение постоянного учета, обеспечение надлежащего хранения находящихся на складах материалов, конструкций, изделий и оборудования, своевременная передача их исполнителям для выполнения работ. Поставщики часто определяются по результатам конкурса.

Кроме того, технический заказчик выполняет ряд контрольных функций, направленных на такие сферы:

  • подготовка надлежащим образом строительной площадки, обеспечение электроснабжения;
  • строительный контроль (технический надзор) за соблюдением установленных правил и норм во время проведения строительно-монтажных и проектных работ, недопущение волокиты и срыва сроков исполнения;
  • подписание актов о выполнении скрытых работ, а также фиксация объемов произведенных СМР;
  • контроль исполнения предписаний по результатам авторского надзора;
  • приемка завершенных работ и подготовка к передаче объекта в эксплуатацию;
  • контроль над экономностью и рациональностью использования средств, выделенных на капитальное строительство или реставрацию, проведение своевременной оплаты поставщикам и подрядчикам за поставленные материалы и выполненные процессы;
  • организация итоговой проверки возведенного строения органами государственного строительного надзора;
  • ввод в эксплуатацию объекта после оформления соответствующего разрешения, подготовка и передача всех необходимых бумаг застройщику для процедуры оформления права собственности на объект.

Расширить или уменьшить объем полномочий технического заказчика в строительстве можно на этапе составления договора, в котором детально расписываются все обязательства сторон.

Правовые аспекты деятельности техзаказчика

Исходя из положений статьи 1 Градостроительного кодекса и сложившейся юридической практики, можно сделать вывод, что технический заказчик представляет застройщика во взаимоотношениях с различными организациями:

  • государственными и муниципальными органами;
  • фирмами, выполняющими геодезические и инженерно-геологические изыскания;
  • проектными организациями;
  • генеральным подрядчиком или подрядчиками.

Если деятельность технического заказчика в строительстве не предусматривает одновременного выполнения функций подрядчика, то такая деятельность квалифицируется как посредническая. Правовой статус застройщика и техзаказчика различаются, поскольку застройщик является лицом, имеющим право осуществлять строительство, а технический заказчик исполняет отдельные представительские функции от имени застройщика.

Иногда возникает вопрос, не совпадают ли полномочия инженерных организаций, которые проводят контроль и надзор над строительством по договорам с застройщиком, с полномочиями техзаказчика. Однако практика, в т.ч. и судебная, свидетельствует, что функции второго значительно шире, поскольку они могут, среди прочего, включать в себя и работы по техническому надзору и контролю над строительством.

Уровень ответственности сторон фиксируется в специальном соглашении о выполнении функций техзаказчика: за весь цикл проекта или его отдельные стадии. Практика свидетельствует о том, что подобные структуры следует нанимать на самых ранних фазах инициативы, это позволит им глубже понять все начинание и не допустить ошибок и финансовых потерь, исправить которые в дальнейшем будет трудно.

Централизация функций в одних руках обеспечит планомерную и стройную реализацию каждого этапа. При правильном построении взаимоотношений техзаказчик может быть в одном лице исполнителем, консультантом, переговорщиком, контролером и управленцем.

Поскольку технический заказчик – это профессиональный представитель инвестора (застройщика) в отношениях со сторонними организациями, то предъявить ему какие-либо требования можно только при ненадлежащем исполнении данных функций, в частности он несет ответственность за:

  • соответствие реальных объемов произведенных работ данным, указанным в документации;
  • сроки работ в соответствии с календарным планом, отслеживание отставания и опережения графика;
  • соответствие смете стоимости выполненных изыскательных, проектировочных и строительно-монтажных работ;
  • качество исполненных процессов в сравнении с заданными параметрами.

Нередко возникают ситуации, когда застройщик, заключая договор генерального подряда, считает, что возложил на генподрядчика и функции технического заказа. Вместе с тем, генподрядчик обеспечивает проведение строительно-монтажных работ и не уполномочен выполнять представительские функции. Для того чтобы возложить на него такое задание, требуется заключение с ним еще одного соглашения – о техническом заказчике. В противном случае, предъявить генподрядчику какие-либо претензии относительно несвоевременного получения тех или иных разрешений невозможно.

Договор технического заказчика может иметь вид:

  • соглашения о возмездном оказании определенных услуг;
  • смешанного соглашения, содержащего моменты, как оказания платных услуг, так и агентирования.

Сторонами договора являются: с одной стороны застройщик, представляющий инвестора, который обеспечивает строительство на принадлежащем ему земельном участке, а с другой – юридическое или физическое лицо (техзаказчик), имеющее соответствующую лицензию на проведение строительства и проектирования (в зависимости от утвержденного перечня действий).

С 1 июля 2017 года от техзаказчика требуется быть членом саморегулируемых организаций в соответствующей области (проектирования, строительства, инженерных изысканий). Если же застройщик хочет взять все функции на себя то он также должен войти в члены соответствующих саморегулируемых организаций и выполнить ряд условий относительно наличия профессиональных кадров.

Все разногласия и споры между сторонами решаются путем проведения переговоров, а в случае не достижения положительного результата – в арбитражном суде.

Преимущества привлечения техзаказчика и оплата стоимости его работы

Инвесторы строительства для обеспечения должного качества организации всех процессов, связанных с оформлением бумаг и возведением сооружения, обычно привлекают фирмы, обладающие подготовленными кадрами и имеющие опыт успешной работы в этой сфере. Техзаказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов.

Кроме того, привлеченная компания отстаивает интересы (в том числе и финансовые) своего нанимателя на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается. С финансовой точки зрения привлеченная компания выполняет такие действия:

  • согласовывает стоимость строительства с нанятыми подрядчиками и, если они есть, субподрядчиками;
  • проводит проверку предъявленных к оплате счетов;
  • контролирует финансовые расходы, сверяясь со сметой;
  • отслеживает достоверность и правильность ведения бухгалтерского учета;
  • готовит оперативные отчеты об использовании денежных средств, выделенных на проект.

Такое построение работы избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта. Исходя из этого, можно прийти к выводу, что техзаказчик – это не вспомогательный орган, а полноценный профессиональный партнер, от действий которого может зависеть судьба всего начинания.

Стоимость вознаграждения за оказанные услуги, как правило, прописывается в соглашении. Однако отсутствие этой составляющей не делает договор недействительным, поскольку в таких случаях можно обращаться к нормам статьи 424 (п.3) Гражданского кодекса. Они предусматривают возможность осуществить оплату, ориентируясь на цены за такие же услуги в похожих обстоятельствах.

В зависимости от возложенных полномочий, цена на услуги техзаказчика может сильно варьироваться. Как пример можно привести такой расчет:

  • Только контроль и технадзор – устанавливается ежемесячная фиксированная плата или 1-2% от стоимости работ. Гарантирует соответствие сооружения всем стандартам и нормам.
  • Инжиниринговые услуги – 2-3% от стоимости изыскательных, проектных, монтажных и строительных работ. Выгода для инвестора – сокращение сроков и до 7% уменьшения прямых расходов.
  • Заказчик-застройщик – до 4% всех затрат. Следствие – экономия времени и до 10% сметы.
  • Управление строительством на профессиональном уровне, т.е. передача максимального количества полномочий – 4-5% стоимости всего инвестиционного проекта. Позволяет сэкономить время и 15% прямых расходов.

При этом следует отметить тот момент, что некоторые действия требуют одинаковых затрат времени и усилий, независимо от масштаба проекта. Поэтому на практике услуги техзаказчика при возведении масштабных объектов стоят (в относительных величинах) гораздо дешевле, чем при менее крупном капитальном строительстве.

Источник: https://proektoved.com/uchastniki/tekhnicheskij-zakazchik.html

Стоимость услуг технического заказчика

Стоимость услуг технического заказчика рассчитывается индивидуально для каждого проекта и зависит от масштаба проекта, количества зданий и сооружений, стадии проекта, состава выполняемых работ, сложности и многих других факторов.

Типичная стоимость услуг:

— градостроительный аудит 200 — 400 тыс. руб.

— технический аудит 200 — 400 тыс. руб.

— сопровождение разработки градостроительной документации (ПЗЗ, ППТ, градостроительная концепция и др.) от 200 — 500 тыс. руб. в месяц

— технический заказчик на стадии «П» от 300 тыс. руб в месяц

— технический заказчик на стадии «Строительство» 300 тыс — 1 млн. руб. в месяц

Согласование транспортной схемы, СТУ по пожарной безопасности, проект сокращения СЗЗ и подобные — индивидуальная стоимость для каждого проекта.

Источник: http://fortdevelopment.ru/index.php/stoimost-uslug-tekhnicheskogo-zakazchika.html

В чем разница между строительным контролем, техническим надзором и техническим заказчиком?

Каждый, кто хоть раз в своей жизни сталкивался со строительством, задавался вопросом: все ли работы выполнены правильно и качественно? Каждый вид строительных работ строго регламентирован: ГОСТ, СНиП и прочей нормативно-технической документацией.

Но разобраться во всем обилии нормативов часто бывает сложно даже технически подкованному специалисту, что же говорить об обычном человеке, который сталкивается со строительством достаточно редко. В данном случае целесообразно (а в большинстве случаев просто необходимо) обратиться к специалистам технического надзора / строительного контроля.

Часто путают названия «строительный контроль», «технический надзор» и «технический заказчик». Разберем, в чем же разница этих понятий?

Технический надзор

Термин «технический надзор» достаточно часто встречается в строительстве, но на данный момент это не совсем верный термин. Привычное и понятное многим понятие «технический надзор» на данный момент в действующем законодательстве РФ отсутствует. В постановлении Госстроя СССР от 02.

02. 1988 N 16 «Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре» в соответствии с п. 6.2.

Однако в 2004 году был принят Градостроительный кодекс РФ, в котором понятие «технический надзор» отсутствует, а появляется термин «строительный контроль».

Строительный контроль

Главным нормативным документов в процессе строительства является Градостроительный кодекс РФ. В соответствии со статьей 53 Градостроительного кодекса РФ, функции строительного контроля заключаются в проверке соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также в выявлении недостатков работ.

Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или заказчиком либо третьей специализированной организацией, привлекаемой ими на основании договора.

В связи с этим можно сказать, что технический надзор является частью строительного контроля.

Примечание: Обращаем внимание, что в соответствии с ч. 2 ст. 52, ч. 4 ст.

55. 8 Градостроительного кодекса РФ и п. 32 Раздела III Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденного приказом Минрегионразвития РФ от 30. 12. 2009 N 624, для осуществления строительного контроля привлеченному застройщиком или заказчиком юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) требуется в установленном порядке вступить в саморегулируемую организацию и получить свидетельство о допуске к данному виду работ.

Технический заказчик

Теперь рассмотрим понятие «технический заказчик». В большинстве случаев заказчику некогда заниматься всем строительным процессом, либо не хватает опыта, чтобы разбираться в строительных вопросах. В связи с этим в соответствии со статьей 749 Гражданского кодекса РФ заказчик может нанять профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технический заказ) выполняет функцию заказчика.

Часто заключение договора с юридическим лицом бывает экономически выгоднее найма квалифицированных сотрудников в штат заказчика. Такая организация выступает в роли Технического заказчика и решает все организационные, коммерческие и технические вопросы с подрядчиком на протяжении всех этапов строительства, начиная с подготовки исходно-разрешительной документации и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию.

Источник: http://su-19.com/v-chem-raznitsa-mezhdu-stroitelnym-kontrolem-tekhnicheskim-nadzorom-i-tekhnicheskim-zakazchikom

Услуги и функции технического заказчика, строительный контроль качества

Функции технического заказчика как кажется на первый взгляд нельзя отнести к определённому виду деятельности. Сегодня, в современном мире, Технический заказчик в строительстве это технический и финансовый партнёр инвестора/застройщика при реализации того или иного объекта. На первоначальном этапе роль технического Заказчика определить, имеет ли тот или иной объект право на существование.

Гед бы вы не занимались строительством, при реализации объектов застройщик сталкивается с различного рода трудностями, такими как: изменения нормативных актов, регулирующих правила застройки, проблемы с согласованиями, изменением части разрешительных документов и т.д. Поэтому даже опытному застройщику при реализации инвестиционных проектов трудно понять, какие нормативные документы распространяются на их объект. Нередки случаи, когда законы и нормативные акты противоречат друг другу. Так же важную роль играет специфика объекта.

Вникнуть, разобраться во всех нюансах и грамотно выстроить процесс реализации девелоперского проекта вам поможет сильный и опытный технический заказчик.Важно чтобы технический заказчик сопровождал процесс реализации объекта от начала и до сдачи в эксплуатацию.

На стадии разрешительной документации многим инвесторам может показаться, что роль технического заказчика сводится к исполнительным функциям, однако все ведущие игроки рынка прекрасно понимают, что основной вектор формирования вашего проекта, вектор отношений и реализации проекта закладывается на этом этапе.Технический заказчик в строительстве это инжениринговый партнер, который берёт на себя непростую роль связующего звена между инвестором, проектировщиком, генеральным подрядчиком, подрядчиками инвестора и иным контрагентами.

На этапе проектирования объекта только профессионал способен увязать пожелания застройщика, творческого архитектора с требованиями нормативно-правовых документов и при этом, путем контроля создания проектной документации, анализа принятых проектировщиком решений, достичь экономию будущего строительства.

Работа технического заказчика всегда окупится, ведь ни для кого не секрет, что недобросовестные проектировщики, экономя свое время, порой не проводят расчетов строительных конструкций и вынуждены перезакладываться на так называемую «свою безопасность», размеры некоторых технологических помещений могут превышать требуемые для выбранного типа оборудования, что тоже в свою очередь «съедает» полезные квадратные метры, завышение объемов потребления энерго-ресурсов неизбежно повлечет удорожание оплаты за технологическое подключение объекта, не верно выбранный тип стены и утеплителя приведет к удорожанию эксплуатационных расходов и т.

Таким образом, работа профессионалов службы технического заказчика по контролю и оптимизации проектных решений является экономией десятков и даже сотен миллионов рублей, превышающих стоимость услуг техзаказчика многократно.

Строительство объекта нуждается в постоянном надзоре и контроле со стороны профильных инженеров технического надзора ведь в процессе строительства часто возникает масса вопросов, которые не были учтены ни в проектной ни в сметной документации, необходимость принятия решения об изменении того или иного технического решения, пересогласования проектной документации в согласующих организациях и т.

Решение подобных вопросов необходимо в самый короткий срок для обеспечения высоких темпов строительства и здесь по праву технический заказчик выступает «локомотивом» и создает условия позволяющие нормально функционировать всем задействованным в реализации инвестиционного проекта структурам.

Одновременно, выстроив полную цепочку взаимодействия всех участников строительства, технический заказчик ведёт контроль сроков реализации проекта, финансовый контроль за расходом инвестиционных средств застройщика, контроль объёмов и качества выполняемых работ, учёт материалов, приемку инженерного оборудования на объекте и складе застройщика, проверку представленных к оплате работ, отслеживает соблюдение норм, правил при строительстве, не допускает брака, особенно в скрываемых в последующем работах и многое другое.

Полный контроль эффективности использования инвестиций, а в некоторых случаях и необходимости разных затрат в целом лежит на службе технического заказчика и технического надзора.

Давайте не будем забывать и о конечном этапе строительства «ввод объекта в эксплуатацию», когда собранная техническим заказчиком с первых дней строительства техническая и исполнительная документация играет важнейшую роль для предъявления объекта к сдаче приемочной комиссии. Кропотливая и грамотная работа по подготовке так называемой «папки госкомиссии» (на данный момент такой термин отсутствует), важнейшая задача инспектора технического надзора.

Учитывая все аспекты деятельности технического заказчика, которые мы конечно не с полна раскрыли в этой статье, можно делать выводы о том, что вся деятельность технического заказчика направлена на соблюдение интересов инвестора во всем спектре процессов организации и реализации строительства Технический заказчик обеспечит надлежащее качество, строительство в запланированные сроки и в заданных бюджетных параметрах.

Одновременно, хотим обратить Ваше внимание на то, что функции технического заказчика на современном рынке не ограничмваются только техническими действиями.

Сегодня технический заказчик выполняет инвестиционный аудит и формирует бизнес-план будующего проекта и осуществляет его защиту, сопровождает инвестиционные сделки, осуществляет непосредственное управление проектом до ввода его в эксплуатацию, передает завершенный строительством объект в эксплуатирующую службу и в последующем способен обеспечить качественную эксплуатацию недвижимости. Мы уверенны, что в будующем функции технического заказчика будут только расширяться и обретать более комплексный характер управления недвижимостью.

Источник: http://gorod-group.com/press-centr/tekhnicheskiy-zakazchik-funktsii-tekhnicheskogo-zakazchika-zadachi-i-uslugi.html

Кто может осуществлять технадзор в строительстве?

Строительный контроль (технический надзор) за строительством осуществляется с целью обеспечения безопасности последующей эксплуатации зданий и сооружений. Строительный контроль могут осуществлять представители подрядных организаций, Заказчика строительства, государственных органов, а также авторы проекта.

На крупных, технически сложных объектах, технадзор по общестроительным работам и технадзор по инженерным системам выполняется независимой специализированной инженерной организацией, имеющей допуск саморегулируемой организации — СРО, от лица Заказчика и по прямому договору с Заказчиком. Строительный контроль Заказчика осуществляется в соответствии с п.7.3 СП 48.13330.2011 (ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА).

Государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти на местах с целью защиты прав и интересов потребителей. Государственные органы выдают разрешение на строительство объекта и на ввод его в эксплуатацию. Представители государственного надзора контролируют соответствие строящегося объекта проектной документации, имеющей положительное заключение экспертизы, а так же качество работ и сроки строительства.

Основные надзорные органы

Строительный контроль могут осуществлять представители Заказчика и подрядчика, на которых возложены соответствующие обязанности по осуществлению строительного контроля (технического надзора) за строительством. Для этих же целей Заказчиком могут привлекаться специализированные организации или индивидуальные предприниматели, имеющие соответствующий допуск СРО на осуществление строительного контроля. В этом случае представители технадзора будут выступать третьей стороной в строительном процессе наравне с Заказчиком и подрядной строительной организацией.

Государственные надзорные структуры

Кто ещё может исполнять функции технического надзора за строительством:

  • ГУП «Мосводосток» – это организация осуществляет надзор за строительством наружных сетей ливневой канализации на основании заключенного договора «На абонирование водосточной сети на период строительства».
  • ГУП «Мосводоканал» — исполняет функции технадзора строительства наружных сетей водопровода и канализации на основании договора, обязывая районы эксплуатации водопроводных и канализационных сетей назначить ответственных представителей для надзора за строительством по принадлежности.
  • Прокладка наружных сетей электроснабжения возможна только при наличии заключенного договора «На оказание услуг по ведению технического надзора» с ОАО «МОЭСК».
  • Технический надзор за строительством объектов ГОиЧС, убежищ и иных сооружений на случай чрезвычайной ситуации, ведет ГУ МЧС по г. Москве.
  • В том случае, если строительство затрагивает газовые сети (вынос или присоединение), заказчик должен заключить договор с ГУП «Мосгаз» на услуги по надзору за строительством и приемке выполненных работ.
  • Технический надзор за строительством теплосетей выполняет ОАО «Московская теплосетевая компания» или ОАО «МОЭК», на основании заключенного договора «На оказание услуг по ведению технического надзора».

Другие государственные организации, осуществляющие надзор за строительством

С началом строительных работ к проверкам и надзору за проведением работ могут самостоятельно подключаться такие государственные органы, как:

  • Инспекция по экологическому контролю Департамента природопользования и охраны окружающей среды;
  • Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор);
  • «Территориальное управление технологического и экологического надзора федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору», сокращенно «Ростехнадзор».

Чтобы заказать услуги технадзора за строительством — позвоните по телефону в Москве: +7 (495)018-24-70.

Источник: http://audit-stroy.com/statyi/kto-mozhet-osushchestvlyat-tekhnadzor-v-stroitelstve/

 

Правительство Москвы

Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы

ПОЛОЖЕНИЕ
о техническом надзоре
заказчика за строительством
зданий и сооружений в г. Москве

МРР-2.2.08-98

ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНОЛОГИЙ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА

Москва 1998

Утверждено распоряжением Мэра Москвы

от 13 июля 1998 г. № 715-РМ

Согласовано: Председатель

Москомархитектуры

Заместитель начальника Управления Департамента экономической политики и развития г. Москвы

Г.Г. Страшнов

А.В. Кузьмин

Заместитель председателя Москомархитектуры
Ю.В. Гольдфайн
Начальник отдела управления подготовки проектирования и координации проектно-изыскательских работ Москомархитектуры
Ю.В. Минаев

Москва 1998

1. «Положение о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве» разработано ГУП «НИАЦ» Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москоархитектуры Минаева Ю.В.

В работе приняли участие специалисты Москомархитектуры (Гольдфайн Ю.В., Дронова И.Л.), Управления инвестиционной политики и развития г. Москвы (Страшнов Г.Г.), Управления инвестиционной политики и финансирования из городских источников Комплекса перспективного развития города (Одинцов В.К.), Инспекция Государственного Архитектурно- строительного надзора г. Москвы (Калашников Г.Н.).

2 . Настоящее Положение определяет цели, задачи и методы организации технического надзора заказчика-застройщика, а также его взаимодействия с субъектами инвестиционного процесса (проектировщиком, подрядчиком, инвестором и другими участниками строительства).

Положение разработано с учетом особенностей деятельности технического надзора в условиях г. Москвы.

3 . Утверждено и введено в действие распоряжением мэра от 13.07.98 г № 715-РМ.

ВВЕДЕНИЕ

Настоящее «Положение» определяет цели, задачи, формы и методы организации технического надзора заказчика-застройщика, а также его взаимодействия с субъектами инвестиционного процесса (проектировщиком, подрядчиком, инвестором и другими участниками строительства).

«Положение» разработано с учетом особенностей деятельности технического надзора в условиях г. Москвы.

При разработке «Положение» использованы следующие нормативные акты Российской Федерации и г. Москвы:

— Гражданский кодекс (часть 2);

— « Положение о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре», утвержденное постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 г.;

— «Положение об авторском надзоре проектных организаций за строительством зданий и сооружений в г. Москве» (Москва, 1997 г.), утвержденное постановлением Правительства Москвы от 30.12.97 г. № 938.

— ГОСТ Р ИСО 9000.

«Положение» ориентировано на комплексный и системный подход при организации и формировании технического надзора заказчика-застройщика в ходе реализации проекта (проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию).

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Технический надзор заказчика-застройщика за строительством зданий и сооружений направлен на систематическую проверку соответствия объёма, стоимости и качества выполняемых строительно-монтажных работ, утвержденным проектам и сметам. строительным нормативам и правилам, Государственным стандартам.

Осуществление технического надзора заказчика для всех объектов строительства обеспечивается юридическими и физическими лицами, имеющими соответствующую лицензию (сертификат) на введение технического надзора заказчика и разрешение на строительство объекта в инспекции ИГАСН, в порядке, установленном строительными нормами и правилами (СНиП), статья 748 Гражданского кодекса Р.Ф. и настоящим положениями.

Обязанности технического надзора могут быть возложены на структурные подразделения заказчика-застройщика, ремонтные службы или производственно- технический отдел предприятия или организации, а также на стороннюю организацию (инженерную фирму), имеющую соответствующую лицензию (п. 749 Гражданского кодекса Р. Ф.).

1.2. Работники, ведущие технический надзор, являются ответственным представителем заказчика (застройщика) на строительстве и выполняют свои функции в соответствии с настоящим Положением.

1.3. Технический надзор заказчика-застройщика осуществляется в течение всего периода вновь начинаемого строительства, реконструкции зданий и сооружений.

1.4. Работники, осуществляющие технический надзор за строительством объектов различных конструктивных систем и этажности должны не реже одного раза в два года проходить обучение на специальных курсах по строительству этих объектов и иметь удостоверение об окончании курсов.

1.5. В зависимости от сложности контролируемых объектов за работниками, осуществляющими технический надзор, приказами заказчика закрепляются объекты для ведения технического надзора.

1.6. Работникам технического надзора не разрешается вносить изменения в утвержденные проекты сметы в процессе строительства.

Изменения могут быть внесены только организациями, осуществляющими авторский надзор в соответствии с «Положением об авторском надзоре проектных организаций за строительством предприятий, зданий и сооружений в г. Москве», утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 30.12.97 № 938.

1.7. Технический надзор заказчика осуществляется в тесном взаимодействии с авторским надзором проектной организации.

1.8. На строительство объекта представители технического надзора выезжают в сроки, установленные утвержденным заказчиком графиком.

При возникновении непредвиденных ситуаций, освидетельствования промежуточных и скрытых работ и т.п. посещение объектов представителями технического надзора производится вне графика по вызову представителя заказчика или Инспекции Государственного архитектурно- строительного надзора, других контрольных или надзорных органов, ответственного производителя работ. Вызов осуществляются не позднее, чем за сутки до назначенного освидетельствования.

1.9. Предписания Инспекции ГАСН г. Москвы по вопросам организации производства и приемки строительно-монтажных работ на строительстве объектов является обязательными для исполнения и подлежат контролю со стороны работников, ведущих технический надзор.

1.10. Представители технического надзора заказчика ведут записи в соответствующем разделе общего журнала производства работ, выданного и зарегистрированного Инспекций Госархстройнадзора г. Москвы, по объекту в целом или по строительству его части, пусковому комплексу, очереди, (приложение).

Информация о нарушениях при строительстве объекта передается информационную систему Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора.

1.11. Общий журнал работ хранится у подрядчика (генерального подрядчика) до окончания строительства и выдается представителем технического надзора по их требованию.

При сдаче законченного строительством объекта общие и специальные журналы работ передается заказчику и хранятся у него до ввода объекта в эксплуатацию. После ввода объекта в эксплуатацию они передаются заказчиком на постоянное хранение эксплуатирующей организации.

1.12. Обязательным условием, обеспечивающим последующую нормальную эксплуатацию объектов является проверка техническим надзором при сдаче объекта в эксплуатацию наличия в составе проектной документации «Паспорта здания» и «Паспортов квартир» с основными техническими и эксплуатационными характеристиками энергетическими и санитарно-эпидемиологического «Паспортов» на объект.

1.14. Работа технического надзора на подконтрольном объекте заканчивается после решения всех вопросов по вводу его в эксплуатацию и не ранее, чем через месяц после фактического ввода объекта в эксплуатацию (заселения).

2. ЗАДАЧИ И ФУНКЦИИ ТЕХНИЧЕСКОГО НАДЗОРА

2.1. Основными задачами технического надзора заказчика являются:

— контроль за обоснованием сроков выполнения работ и достоверностью определения сметой стоимости и договорной цены выполняемых работ;

— контроль за строительством зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, включающий в себя систематическую проверку соответствия объема, стоимости, методов, технологии и качества выполняемых строительно-монтажных работ утвержденным проектам и сметам, строительным нормам и правилам, стандартам и другим нормативно-правовым документам;

— контроль за выполнением работ в договорные сроки и вводом в эксплуатацию производственных мощностей и объектов в установленные сроки.

2.2. В соответствии с основными задачами на работников, осуществляющих технический надзор, возлагаются следующие функции:

2.2.1. Контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкции, изделий, материалов и поставляемого оборудования, проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов.

2.2.2. Принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущение необоснованного увеличения сметой стоимости строительства.

2.2.3. Проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.).

2.2.4. Контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства;

2.2.5. Освидетельствование и оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, скрываемых при производстве последующих работ, а также обеспечение требований по запрещению производства дальнейших работ до оформления актов на освидетельствование скрытых работ.

2.2.6. Осуществление по мере готовности с участием представителей генподрядной и специализированной (монтажной) организации, а также проектных организаций, промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений.

2.2.7. Участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, состояния и соответствия проекту поступившего на монтаж оборудования, в оценке качества его монтажа, комплексном опробовании и приемке.

2.2.8. Контроль за соответствием объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ проектно-сметной документации.

2.2.9. Проведение учета объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ затрат на устранение дефектов и переделки.

2.2.10. Контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, общих и специальных журналов работ) и внесенных в нее изменений в связи с выполненными недостатками и дефектами при производстве строительно-монтажных работ.

2.2.11. Контроль исполнения строительно-монтажными организациями указаний и предписаний авторского надзора и органов государственного надзора, а также требований технического надзора заказчика, относящихся к вопросам качества выполняемых строительно-монтажных работ и применяемых конструкций, изделий, материалов и оборудования, обеспечение своевременного устранения дефектов и недоделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов в целом.

2.2.12. Участие в проведении рабочими комиссиями (приемочными комиссиями) проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке.

2.2.13. Участие в освидетельствовании объектов, зданий, подлежащих консервации и оформлении документации на консервацию или временное прекращение строительства предприятий, зданий и сооружений, а также в оценке технического состояния объектов при передаче их строительно-монтажным организациям для продолжения работ.

2.2.14. Участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, инспекциями и комиссиями.

2.2.15. Извещение органов государственного надзора всех случаях аварийного состояния на объектах строительства и объемах работ по ликвидации аварий.

3. ОБЯЗАННОСТИ РАБОТНИКОВ ТЕХНИЧЕСКОГО НАДЗОРА

Работники технического надзора обязаны:

3.1. Способствовать своей деятельностью выполнению графика строительства, утвержденного заказчиком и вводу их в эксплуатацию в установленные сроки, а также активно участвовать в решении вопросов обеспечения объектов материально-техническими средствами, поставляемыми заказчиком (застройщиком).

3.2. При наличии утвержденной проектной документации, регистрировать строительство в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы и оформлять разрешение на выполнение подготовительных и основных строительно-монтажных работ, а также ежегодно перерегистрировать переходящее строительство.

3.3. Передавать подрядной строительной организации утвержденную и зарегистрированную техническую документацию в порядке, установленном правилами о подрядных договорах по строительству, с надписью на каждом чертеже о принятии к выполнению работ, а также разрешения, выданные Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора (п. 2.2 .). Следить, чтобы эти документы постоянно находились на строительной площадке.

3.4. Контролировать выполнение мероприятий по обеспечению сохранения объектов, расположенных вблизи объектов строительства, предусмотренных в проектной документации.

3.5. Участвовать, совместно с проектной организацией, в рассмотрении предложений подрядчика по повышению качества, снижению стоимости и сокращению сроков.

3.6. Участвовать в контроле разбивки и закреплении на участке основных осей зданий и сооружений и опорных реперов, в проверке и приемке детальной разбивки осей зданий и сооружений, а также вертикальных отметок оснований, фундаментов и перекрытий, оформляя приемку актами.

3.7. Осуществлять технический надзор за своевременностью и качеством выполнения всех строительно-монтажных работ и их соответствием утвержденной проектно-сметной документации, за точным соблюдением строительных норм, правил и технических условий выполнения и приемки общестроительных, монтажных, отделочных и специальных работ, а также особенностей работ, выполняемых в зимнее время.

3.8. Проверять наличие паспортов, результатов лабораторных анализов и испытаний материалов, деталей и конструкций, применяемых на строительстве; требовать от подрядчика периодической проверки соответствия качества строительных материалов, деталей и конструкций паспортным данным. Участвовать в отборе образцов и следить за получением результатов лабораторных испытаний.

3.9. Принимать участие в оформлении актов на рекламацию и предъявлять претензии к поставщикам при поставке ими на строительные площадки недоброкачественных строительных материалов, изделий, конструкций, оборудования, не отвечающий требованиям проекта и нормативных актов и дает предложение ИГАСН о запрещении их применения.

3.10. Принимать участие в освидетельствовании и оформлении актами скрытых и специальных работ, не допуская выполнения следующего вида работ до полписания актов.

Акты на скрытые работы должны быть составлены немедленно после их окончания, если в дальнейшем ходе строительства этот вид работ или конструкций должен быть скрыт.

При крупнопанельном строительстве работники технического надзора совместно с представителями строительной организации обязаны принимать работы поэтажно, составляя акты о правильности установки элементов сборных конструкций, плотности примыкания их к опорным плоскостям и друг к другу, качестве заделки швов, сварных соединений, антикоррозийной защиты и др.

3.11. Определять объем выполненных работ и принимать их от подрядчика при условии соответствия качества выполнения утвержденным проектам и техническим условиям, а также оформлять акты для оплаты этих работ.

3.12. Контролировать своевременность и правильность ведения общего и специальных журналов работ, а также своевременность фиксации на отдельном комплекте рабочих чертежей данных об изменениях, внесенных в процессе строительства.

3.13. Записывать результаты технического надзора за строительством в журнале работ или составлять акты, в которых должны быть указаны:

а) какие отступления от проекта, дефекты и нарушения технических условий при строительно-монтажных работах были обнаружены и по чьей вине произошли;

б) конкретные требования, направленные на устранения выявленных дефектов, отступлений от проекта и нарушений технических условий с указанием сроков их устранения.

3.14. Следить за своевременным выполнением всех требований и указаний, записанных в журнале работ техническим и авторским надзором, работниками Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы и другими представителями органов Государственного надзора.

3.15. Следить за правильным проведением подрядными организациями индивидуальных испытаний смонтированного оборудования с надлежащим оформлением их результатов; согласовывать с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией крановых и грузоподъемных сооружений.

3.16. Участвовать в рабочей комиссии по приемке (заказчиком-застройщиком) от подрядной организации зданий и сооружений, законченных строительством. В случае обнаружения незаконченных работ составлять перечень выявленных недоделок и дефектов, устанавливать сроки их устранения с последующим проведением повторной приемки объекта. Не допускать приемки от подрядчика объектов, не законченных строительством.

Сбор рабочей комиссии входит в обязанности заказчика (застройщика), который назначает председателя и членов комиссии со стороны застройщика и извещает подрядчика и другие заинтересованные организации о времени работы комиссии.

3.17. Подготавливать совместно с подрядчиком техническую документацию для предъявления законченного строительством объекта Государственной приемочной комиссии.

3.18. Участвовать в приемке Государственной комиссией объекта и знакомить членов комиссии с технической документацией и актом приемки объекта рабочей комиссией.

3.19. Не допускать частичного или полного ввода в эксплуатацию объекта без приемки его Государственной комиссией.

В случае обнаружения самовольного ввода в эксплуатацию объекта строительства, технический надзор обязан совместно с подрядной организацией составить акт, в котором указать время, обстоятельство и должностных лиц, виновных в самовольном вводе объекта в действие. Акт направить инвестору (либо заказчику), Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы.

3.20. Сообщать Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы о случаях консервации и смены подрядной организации.

3.21. Участвовать совместно с представителями строительной организации в ежегодной инвентаризации выполненных работ.

3.22. Передавать организации, принявшей объект в эксплуатацию всю документацию, составленную в процессе строительства (акты на скрытие работы, акты приемки инженерных коммуникаций и др.), а также акт приемки объекта рабочей комиссией заказчика (застройщика).

Все дополнительные функции выполняются по особому распоряжению (приказу) или по отдельному договору.

3.23. Контролировать обеспечение своевременного завоза и приемки оборудования на объектах, надлежащего его хранения на приобъектных складах.

3.24. Ежеквартально, в соответствии с установленным порядком организовывать непосредственно на строительных площадках «Дни качества» совместно с Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы, авторским надзором и подрядной организацией.

3.25. Совместно с проектными организациями на особо важных объектах разрабатывать и осуществлять программы испытаний ответственных конструкций.

3.26. Производить проверки устойчивости конструкций зданий в период весеннего оттаивания и соблюдения строительными организациями необходимых мероприятий, обеспечивающих надежность сооружений.

3.27. Вести учет посещаемости авторским надзором объектов и представлять соответствующую информацию руководству заказчика-застройщика для расчетов с проектной организацией.

3.28. Рассматривать письма и жалобы граждан по вопросам строительства и качества введенных в эксплуатацию объектов, принимать необходимые меры по устранению отмеченных недостатков, готовить предложения руководству заказчика-застройщика по реализации предложений граждан и ответы на письма в установленные законодательством сроки.

4. ПРАВА РАБОТНИКОВ ТЕХНИЧЕСКОГО НАДЗОРА

Работники технического надзора имеют право:

4.1. Требовать от строительной организации выполнения работ в полном соответствии с утвержденной проектной документацией, точного соблюдения строительных норм, правил и технических условий на производство и приемку работ. Запрещать подрядной организации применять не соответствующие ГОСТам и техническим условиям недоброкачественные строительные материалы, детали и конструкции.

4.2. Вносить в журналы работ обязательные для строительной организации требования и указания о качестве строительства, применяемых материалов, деталей и конструкций, а также о соблюдении требований утвержденной проектно-сметной документации.

4.3. Не принимать к оплате работы, выполненные с нарушением утвержденного проекта, технических условий и правил ведения строительных работ, выполненных с применением недоброкачественных материалов, деталий и конструкций. Требовать немедленного устранения обнаружения дефектов за счет организаций, виновных в их допущении.

4.4. При возникновении признаков деформации или угрозы разрушения конструкций возводимого здания или сооружения вносить предложения ИГАСН о приостановке строительства, требовать от строительной и проектной организации принятия немедленных мер для предотвращения аварии, безотлагательно сообщая об этом руководству заказчика и подрядной организации, а также инвестору и Инспекции ГАСН г. Москвы.

Приложение 1

СОСТАВ ЖУРНАЛА ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ, РАЗДЕЛ ТЕХНИЧЕСКОГО НАДЗОРА

РЕГИСТРАЦИЯ

представителей, осуществляющий технический надзор

п/п

Должность, организация

Фамилия, инициалы

Приказ о назначении лиц техн. надзора

№ телефона

Дата

приезда

отъезда

УЧЕТНЫЙ ЛИСТ № __________________

Дата

Краткое описание и условия производства работ, должность, фамилия, инициалы и подпись ответственного лица

Замечания требования и предложения технадзора заказчика по качеству выполненных работ и примененных материалов

Отметка об исполнении

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2. ЗАДАЧИ И ФУНКЦИИ ТЕХНИЧЕСКОГО НАДЗОРА

3. ОБЯЗАННОСТИ РАБОТНИКОВ ТЕХНИЧЕСКОГО НАДЗОРА

4. ПРАВА РАБОТНИКОВ ТЕХНИЧЕСКОГО НАДЗОРА

Приложение 1 СОСТАВ ЖУРНАЛА ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ, РАЗДЕЛ ТЕХНИЧЕСКОГО НАДЗОРА

 

Источник: https://znaytovar.ru/gost/2/MRR_220898_Polozhenie_o_texnic.html

Технический надзор в строительстве

Технический надзор представляет собой комплекс мероприятий, направленных на проверку соблюдения строительных норм при проведении строительно-ремонтных работ. Также технадзор на строительстве следит за соответствием реально выполняемых работ указанным в проекте и за их качеством.

Термин «технический надзор» на строительстве сейчас выходит из употребления благодаря поправкам в Строительный Кодекс, и заменяется на строительный контроль.

Зачем нужен технический надзор в строительстве или почему компания подрядчик не может сама себя контролировать и перепроверять? Как правило, от сроков строительства зависит прибыль строительной компании, поэтому она заинтересована в высокой скорости выполнения работ. Но скорость работ определена нормативами и условиями их ведения. О дополнительной проверке качества в таких условиях речь заходит очень редко.

Конечно же, есть строительные бригады, которые состоят из действительно высококвалифицированных специалистов, способных управиться с большим объемом работ в короткие сроки. В основном, такие бригады и компании выполняют специальные работы, например, монтаж перегородок, сантехнику и отопление. Бригады и компании, которые выполняют бетонные работы, возведение каркаса ограничены в скорости работ сроками, которые технически определяют набор прочности конструкциями из железобетона. Технический надзор за проведением скрытых работ – в грунте, при бетонировании фундаментов, проведении площадочных инженерных сетей – просто необходим, так как эти скрытые работы критически влияют на качество всего здания.

А бывает и наоборот, когда подрядчик намеренно растягивает сроки строительства под предлогом нехватки средств, аварии или порчи строительных материалов. Результатом обоих случаев становится то, что заказчик переплачивает, причем эти средства расходуются совсем не на выполнение строительных работ. Итог – на строительство потрачена сумма, иногда больше чем в 2 раза превышающая первоначально заявленную в смете, а строение получается ненадлежащего качества. Вот для исключения таких случаев и нужен технический надзор на строительстве.

В строительстве остро стоит проблема нехватки высококвалифицированных рабочих и опытных производителей работ. Ошибок не избежать, но их можно предупредить, так как стадийность технического надзора при ведении работ предотвращает дорогостоящие ошибки, например, неправильно установленную опалубку проще перемонтировать, чем вести потом разбор отлитых не по проекту конструкций.

Входной контроль специалистов технического надзора по качеству материалов

Каждый кубометр бетона, доставленный на строительство должен быть пригоден для укладки. Каждая тонна стали арматуры должна соответствовать проектной. Все материалы, которые доставляют на площадку поставщики проходят входной контроль, при этом сами лабораторные мероприятия могут быть поручены иным компаниям, но кто-то же должен обеспечить регулярность и правильность применяемых методов контроля.

Строительные компании заинтересованы в результате работ, поэтому технический надзор может быть проведен и специальным подразделением генподрядчика. Но чаще для этих работ нанимают компанию, которая кроме услуг технического надзора осуществляет и другие работы технического заказчика – документальное обеспечение проектирования и строительства.

Компания, выполняющая технадзор за строительством, привлеченная на начальной стадии выполнения проекта, позволяет избежать многих проблем. Технический надзор поможет:

  • Избежать искусственного завышения сметы строительства подрядчиками, желающими обогатиться за счет заказчика.
  • Предотвратить появление деформаций и обрушение конструкций по причине снижения качества строительства и обеспечить недопущение строительных ошибок
  • Технический надзор в строительстве инженерных сетей предотвратит их скрытые дефекты без необходимости отдельного обследования здания или же вложения дополнительных средств.
  • Предотвратить неоправданную экономию подрядчика на строительных материалах и использование материалов более низкого качества, ведущего к ухудшению качества строительства.
  • Проследить за соблюдением сроков строительных работ и реализовать проект в рамках установленного бюджета, с минимальными издержками.
  • Исключить любые ошибки и нарушения в проектной и рабочей документации, результатом которых может стать затруднение технического обслуживания здания в процессе эксплуатации.
  • Гарантировать полное соблюдение строительных норм и правил в ходе проведения строительных работ.

Технический надзор на строительстве позволяет инвестору сэкономить до 50 % средств на реализации проекта. Также в 99 % случаев технадзор помогает избежать срыва сроков сдачи проекта и строительной аварии. Кроме того, по результатам исследований, заказчики, которые обращались в компанию по техническому надзору еще на стадии составления проекта строительства, в 95 % случаев оставались довольны качеством строительства, тогда как те, кто не прибегал к услугам подобных компаний, оставались довольны лишь в 35 % случаев.

Организация технического надзора

Технический надзор при строительстве гарантирует соответствие объекта строительства нормам и правилам СНИП, проектным архитектурным и инженерно-технологическим решениям, обеспечивая экономические показатели эффективности будущего здания по его назначению.

Технический надзор специалисты ведут в течение всего времени строительства, до принятия здания комиссией и ввода в эксплуатацию. Технадзор как комплексную планированную работу начинают при подготовке к строительству.

ООО «Дирекция заказчика» как инжиниринговая экспертная компания, определяем свои задачи перед инвестором или заказчиком на договорной основе, выступаем его представителем в различных инстанциях и действуем в пределах своей компетенции, определенной договором.

Для проведения технического надзора строительства мы можем привлекать других исполнителей, это юрлица, имеющие допуски на осуществление соответствующих работ, например – лабораторный контроль, инструментальный контроль, это лаборатории по контролю качества материалов, проводящих испытания бетона, и других.

Задачи службы технического надзора

  • Обеспечить заданное качество СМР и применяемых строительных материалов, конструкций и устанавливаемого оборудования для исполнения проектных решений.
  • Гарантировать заказчику объемы СМР по проекту
  • Контролировать сроки строительства
  • Соблюдать порядок приемки отдельных видов строительных работ и всего завершенного строительства.

Функции службы технического надзора

Служба технического надзора выполняет следующие основные функции:

  • Мы организуем и контролируем выполнение комплекса работ по подготовке к возведению здания, выполняем входной контроль всей проектной документации. Если необходимо, производим внесение изменений в проектные документы в установленном порядке, согласуем эти изменения.
  • Мы проверяем подготовленные подрядчиками проекты производства работ, журналы различных видов СМР, получаем по поручению заказчика необходимые разрешения.
  • Ведем контроль выполняемых СМР на соответствие проектно-сметной документации, при этом следим за соблюдением технологии, требований СНИП, а также контролируем качество строительных материалов, проверяем наличие сертификатов и соответствие годности материалов согласно проектной документации.

Источник: http://szakaz.com/stroittextykompanii/130-tehnicheskijnadzor