ДДУ 214 ФЗ — на что обратить внимание

ДДУ 214 ФЗ - на что обратить вниманиеИзменения в ФЗ 214 о договоре долевого участия делают такие сделки более безопасными для покупателей, особенно если речь идет об известных и крупных девелоперских компаниях. Для компаний-членов СРО это несколько усложняет условия работы (например, нельзя будет завышать площадь квартиры более чем на определенный законом процент). Но в то же время эти изменения повышают доверие к застройщикам. Ранее участие в строительстве было сродни лотерее — действительно ли ООО с мизерным уставным капиталом и такая же страховая компания доведут строительство до конца, или дом так и останется на стадии котлована? Подробнее о последних изменениях в законе 214 ФЗ читайте далее.

Навигация

214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» — что это за закон? Что гарантирует? Комментарии.

Покупая недвижимость, многие думают, как сэкономить деньги. Один из способов: участие в долевом строительстве. Чтобы защитить привлеченные в проект денежные средства, законодателем был создан ФЗ-214.

Описание закона

Правовые нормы закона контролируют аспекты долевого участия при строительстве жилого здания. Объектом недвижимости выступает не только многоквартирный дом, но и другое здание, которое строится на основании договора долевого строительства по ФЗ-214. Привлеченные в процесс строительства денежные средства и интересы граждан защищены законодательными нормами закона.

Другими словами, вступивший в силу закон способен защитить права и интересы жителей Российской Федерации, которые приобрели квартиры в строящихся зданиях.

Обратите внимание: чтобы интересы дольщика были узаконены и защищены, договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Последние изменения, внесенные в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

В 2017 году действие закона под номером 214-ФЗ распространяется не только на долевое строительство многоэтажек, но и другие жилые объекты с общим количеством блоков — три и более. Договор долевого строительства необходим, если для возведения здания привлекаются денежные средства юридических и физических лиц.

Изменения претерпели следующие статьи:

Статья 4

Новая редакция ст. 4, а именно пункт 1 части 4 ФЗ-214 подробно описывает объект долевого строительства. В законе обосновывается разница между жилым и нежилым помещением. Сюда относится и вид материалов, который используется при строительстве для:

  • Покрытия пола на этажах;
  • Облицовке стен.

Также возведенное здание должно соответствовать классу сейсмостойкости и энергоэффективности.

5 статья

В ст. 5 закона 4 ФЗ-214 были внесены изменения. Речь идет о стоимости договора участника по ФЗ-214. Сюда включены:

  • Балконы;
  • Лоджии;
  • Террасы.

В новой редакции ФЗ-214 застройщик использует пониженные коэффициенты.

6 статья

Изменения коснулись и 3 части ст. 6 ФЗ-214. В ней говорится, что окончательный срок сдачи объекта изменяется застройщиком. Об этом он должен уведомить за два месяца до передачи объекта недвижимости физическому или юридическому лицу. Письмо должно содержать просьбу об изменениях условий договора. Если участник согласится осуществить изменения, поправки вносятся в соответствии с порядком Гражданского кодекса.

Статья 7

Статья 7 4 ФЗ-214 способствует повышению уровня качества строительного объекта. Она накладывает на застройщика ответственность, если недостатки не устраняются в срок. Также добавляется неустойка, размер которой определяется правилами Федерального закона под номером 2300-1. За каждый день просрочки начисляется один процент от суммы расходов, которая необходима для устранения нарушений.

Ознакомьтесь Закон «Об ОСАГО»: изменения, поправки9 статья

В ст. 9 4 ФЗ-214 был изменен пункт 15.2. Он гласит, что договор страхования действует до момента передачи квартиры участнику долевого строительства. Гражданин имеет право получить денежные средства по договору страхования в течение 24 месяцев после передачи квартиры в пользование.

Изменения в статье 19

Поправки ФЗ-214 коснулись и проектной декларации. В статье 19 пункте 1 4 ФЗ-214 говорится, что в документе содержится информация о проекте и самой строительной компании. Здесь же перечисляются законные интересы юридических и физических лиц в качестве инвесторов постройки многоэтажного здания или иного жилого помещения по ФЗ-214.Если проектная декларация и информация о застройщике соответствуют требованиям Федерального закона №214, то в течение двух месяцев заключается договор долевого участия. Если срок был пропущен, процедуру регистрации придется пройти повторно.

ФЗ-214 в последней редакции

Чтобы возвести многоэтажное строение, застройщик должен отвечать ряду требований:

  • По закону сумма уставного капитала должна быть в пределах нормы;
  • До начала возведения строительства задолженность перед государством должна быть погашена;
  • Его имя должно отсутствовать в черных списках подрядчиков и поставщиков.

Если хотя бы одно из вышеописанных требований не соблюдено, получить денежные средства для долевого возведения многоквартирного дома не получится. При этом обременения не накладываются, если требования не соблюдаются после сдачи проектной декларации по ФЗ-214.

Новая редакция меняет работу долевых участников. Для того, чтобы они начали работать по новым правилам, потребуется время.

Источник: https://210fz.ru/214-fz-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve-mnogokvartirnyx-domov/

Изменения в фз 214 с 1 января 2017: на что обратить внимание, что дает оформление ДДУ

Очень важно также отметить поправку 214 фз относительно порядка оплаты цены по дду. Ранее в законе было указано, что произвести оплату по дду можно единовременно или в период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. При этом, в данной норме ровным счетом ничего не упоминалось про государственную регистрацию дду.

Однако, из системного толкования статей 213 фз, а также из позиций высших судов и судов общей юрисдикции было ясно, что застройщик имеет право получать денежные средства по дду от дольщика после государственной регистрации данного договора. Те застройщики, которые вели свою деятельность в нарушение данного правила, привлекались к ответственности и платили большие штрафы.

Законодатель учёл данный момент, и с 1 января 2017 года в законе будет четко прописано, что дольщик осуществляет оплату по дду только после государственной регистрации договора. Теперь, если застройщик просит Вас внести плату до государственной регистрации договора, Вы можете смело сослаться на положение закона, где черным по белому написано соответствующее правило.

Изменения в порядке передачи объекта долевого строительства

С 2017 года дольщиков ожидает следующее нововведение. Когда дом построен и должна произойти передача квартиры, застройщик обязан выдать дольщику инструкцию по использованию квартиры или особого объекта долевого строительства. Как гласит закон, данная инструкция должна содержать всю необходимую информацию о правилах и об условиях безопасного использования квартиры, о сроке службы квартиры и т.д. Однако, на наш взгляд, не следует воспринимать данное нововведение положительно.

Наряду с этим нововведением законодатель ввел также правило, согласно которому застройщик не отвечает за дефекты квартиры, если докажет, что они возникли в результате несоблюдение дольщиком инструкции по эксплуатации квартиры или иного помещения. Граждане в большинстве случаев знают, как эксплуатировать квартиру или иной объект недвижимости. Таким образом, правила об инструкции вводят для застройщика дополнительную возможность не отвечать за дефекты, возникшие в квартире.

Далее, с 2017 года законодатель попытался регламентировать порядок действий участника долевого строительства в случае нахождения дефектов в объекте долевого строительства. Однако, законодатель по-прежнему обходится общими фразами, и в жизни могут возникнуть непредвиденные ситуации. В какой именно момент следует обратиться в суд, сколько ждать, и как вести себя с застройщиком – подробнее об оказании правовой консультации Вы можете узнать, перейдя в раздел консалтинг.

В-третьих, с 1 января 2017 года появится правило, согласно которому если застройщик не устраняет дефекты в квартире, то он обязан заплатить дольщику неустойку за все то время, которое прошло с момента, когда застройщик должен был убрать дефекты или недостатки. При этом, размер данной неустойки будет считаться исходя из статей Закона о защите прав потребителей, размер которой выше, чем в 214 фз.

С правовой точки зрения, это безусловный плюс для дольщика, гарантия прав. Безусловно, следует проследить, как эта поправка будет применяться судами с 2017 года, и не будут ли суды урезать соответствующую неустойку в повышенном размере.

Новое при расторжении ДДУ

В настоящее время дду можно прекратить по воле дольщика через суд, если проектная документация дома, в котором находится будущая квартира дольщика, изменилась существенным образом.

При этом, законодатель не давал критериев или примеров существенного изменения проектной документации, на что можно было бы ориентироваться дольщикам. Существенное изменение проектной документации понятие субъективное, которое подлежало оцениванию только судом. В сущности, только суды делали выводы по поводу того, является ли в каждом конкретном случае изменение проектной документации существенным, и соответственно достаточным для расторжения договора. А юристы, практикующие в сфере долевого строительства, аргументировали свои позиции в суде, проанализировав позиции высших судов.

С 1 января грядущего года законодатель вводит четкий критерий существенности изменения проектной документации, на что можно ориентироваться в будущем. Теперь дольщик имеет полное право прекратить договор, если общая площадь его будущей квартиры изменилась более чем на пять процентов от изначального размера квартиры. Ведь изменение площади квартиры влечет повышение цены договора!

Посчитаем, что такое существенное изменение проектной документации с нового года. Допустим, цена будущей квартиры, площадь которой 45 кв. 2 700 000 рублей. Цена за один квадратный метр 60 000 рублей.

При изменении проектной документации площадь Вашей квартиры, допустим, изменилась также на 5 процентов, что составило 47,5 кв. 45 * 1,05). Разницу в площадях планируемой и получившей квартиры умножаем на стоимость одного квадратного метра (2,5 *60 000 рублей), и получаем 150 000 рублей. В указанном примере, если застройщик скажет, что Вам нужно доплатить сумму, превышающую 150 000 рублей, то вы можете смело расторгать договор, поскольку данная выплата спровоцирована существенным изменением проектной документации. А суммы могут быть не маленькими! Поэтому, если возможности доплатить указанную сумму нет, то расторгайте дду.

До этого речь шла о положительных изменениях и поправках для дольщика с наступающего года. Однако, не все изменения и поправки, вступающие в силу с 1 января 2017 года столь благоприятны. Законодатель ввел некоторые преимущества и для застройщика.

Источник: http://helpdol.ru/stati/azbuka-dolshchika/izmeneniya-v-fz-214-s-1-yanvarya-2017/

Долевое участие в строительстве — 214 ФЗ, нововведения и поправки

Покупка квартиры – это ответственный шаг. Некоторые берут уже готовое жилье, а некоторые вкладывают деньги в долевое строительство. По сути, в новом многоэтажном доме будет уже квартира для тех, кто вложился в строительство изначально. Именно о ДДУ мы и поговорим в этой статье. Отношения в этом случае регулируются по Федеральному Закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

О чём говорит фз о долевом строительстве №214

Настоящий федеральный закон был принят 30 декабря 2004 года. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства, то есть процесс постройки новых домов за счёт граждан или юридических лиц.

В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята в 2016 году. Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный.

Несмотря на различные поправки, федеральный закон также содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты. В федеральном законе есть правила составления ДДУ, его расторжение, а также передача прав по ДДУ другому лицу. Последние изменения в федеральном законе коснулись ответственности застройщиков при невыполнении ими своих обязанностей. В закон была введена уголовная ответственность в сфере долевого строительства. Больше никаких поправок в 2016 году не было.

Очень много изменений было внесено в банкротное законодательство в 2015 году. Законодатель обязал делать специальные счета, с которых могут списывать деньги только для долевого участия в строительстве. Пополнять этот счёт могут только участники долевого строительства с согласия общего собрания дольщиков.

Что изменилось в последней редакции ФЗ-214

Поправки в законопроекты – это обязательная часть работы законодателя. Только так можно добиться правильного регулирования обязательств. Последние изменения были внесены в июле 2016 года. Эти изменения вступили в законную силу с 1 января 2018 года. Они коснулись важных моментов:

  • Была включена статья 3.1. «Раскрытие информации застройщиком». Теперь застройщик обязан отчитываться о своей деятельности на собственном сайте или на сайте поручителя. В этой статье указано, какую информацию должен выкладывать застройщик.
  • Изменения коснулись и договора об участии в долевом (ДДУ) строительстве. Теперь необходимо конкретно расписывать объект долевого строительства, который необходимо передать в эксплуатацию.
  • Более подробно раскрывается ст. 5 «Цена договора». Там чётко прописано из чего может складываться цена. Оплата производится после государственной регистрации договора.
  • Были внесены изменения в ст. 6. Теперь, если срок передачи объекта нарушается не по вине застройщика, а участник всеми способами пытается нарушить эти сроки (способы указаны в ч.2. настоящей статьи), то застройщик освобождается от выплаты неустойки.
  • Была включена ст. 23.1 «Единый реестр застройщиков». Ст. 24 утратила свою силу.
  • Изменения внесены в ст. 7 «Гарантии качества». Застройщик обязан передать участнику документ, в котором находится вся инструкция по эксплуатации объекта, а также срок его службы. Если участник выявит недостатки в объекте, то он имеет право потребовать от застройщика устранить все дефекты. Если застройщик откажется или устранит некачественно все недочёты, то участник долевого строительства имеет право через суд обязать застройщика устранить их.
  • В закон были включены статьи 15.3., 15.4., 15.5.
  • В закон включена статья 18.1. «Условия использования денежных средств». Изменения коснулись проектной декларации, расширились правовые возможности этого документа. Теперь это официальный документ, который включает факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

ФЗ 214-я последняя редакция от 03.07.2016 Всего было включено 72 изменения. Мы поговорили о самых важных.

ФЗ 214: изменения, на которые стоит обратить внимание с 2018 года

Многие изменения уже вступили в январе 2018 года. Но есть некоторые поправки, которые вступят в законную силу только летом 2018 года. Первое изменение коснётся уставного капитала строительной компании. Теперь компания должна полностью заплатить сумму для уставного капитала. В противном случае она не сможет принимать денежные средства от дольщиков. Законодатель решил, что именно так можно отсеять слабые компании.

Уставной капитал будет зависеть от площади квартиры и помещений, которые не предназначены для проживания. В закон внесут конкретные поправки по этому поводу:

  • Если площадь не более 1.5. кв. м., то уставной капитал должен быть 2.5. млн рублей.
  • Если площадь более 500 тыс. кв. м., то уставной капитал должен быть не менее 1.5. млрд рублей.

В том случае, если суммы не будет хватать, то застройщик может привлечь поручителей. То есть, подписать с другими компаниями договор и объединить капиталы.

Дольщики имеют право знать поручителей, а также условия, на которых был составлен договор с ними. Срок договора должен быть составлен минимум на 2 года дольше срока сдачи жилья в эксплуатацию.

Новая гарантия — эскроу-счет

Новой гарантией для дольщика является эскроу-счет. Он открывается в банке для временного размещения средств. Теперь дольщики при заключении договора будут вносить свои деньги на этот счёт. Раньше деньги перенаправлялись на счёт застройщика.

Стоит отметить: эскроу-счет открывается только после получения государственной регистрации договора.

В новую редакцию фз будут включены сведения о специальном счёте, который станет обязательным для участия в строительстве.

Строители получают эти средства только после завершения работ. После того как будет подписан акт приёма квартиры, рабочие получают деньги за строительство.

Акт приёма работ застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета. На рассмотрение у банка есть 10 дней. После того как деньги будут сняты со счета, он закрывается.

ДДУ фз, на что обратить внимание в этом случае? Эскроу-счёт не является препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности.

Ещё одним нововведением является компенсационный фонд. Это так называемое государственное страхование для дольщиков. Это изменение также вступит в законную силу с лета этого года.

Компенсационный фонд создаётся для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.

Функции компенсационного фонда:

  • Контроль за выплатами от застройщиков.
  • Выполнение функции арбитражного управляющего, если строительная компания будет признана банкротом.
  • Выплата компенсации дольщикам, если застройщика признают банкротом.
  • Предоставление кредитных средств? если появятся застройщики, которые доведут строительство до конца.

Специалисты считают, что создание компенсационного фонда является эффективным способом. Если сравнивать его со страхованием ответственности застройщика, то первый вариант является выгодным. Так как нет случая, когда страховщик платил по недостроенным объектам.

Итак, мы поговорили о 214 Федеральным Законе. Закон имеет большую популярность среди участников долевой собственности. О серьёзности этого закона можно судить по комментариям, которые были к нему разработаны. Сделали это для полного понимания закона, прокомментировали каждую статью. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства. В действующей редакции федерального закона были внесены изменения по неустойке.

Если застройщик докажет, что сроки нарушены не по его вине, то от выплаты неустойки он освобождается. В противном случае неустойка будет выплачиваться.

Много было поправок внесено в документ. В этой статье мы разобрали самые актуальные. Также поговорили о новых изменениях в ФЗ 214, последняя редакция которого вступит в законную силу в июле 2018 года.

Источник: https://domovik.guru/zakon/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-214-fz-novovvedeniya-i-popravki.html

Что такое долевое участие по 214 Федеральному закону?

Что такое долевое участие по ФЗ-214?Появившееся в 80-х годах прошлого столетия в Аргентине долевое участие в строительстве успело заслужить неоднозначную репутацию. Оформить рассрочку от строительной компании и оплачивать регулярные платежи достаточно выгодно, но сделка запросто может оказаться покупкой несуществующих квадратных метров. Несвоевременная сдача в эксплуатацию, невысокое качество возведенного проекта, реализация квадратных метров 2-3 покупателям, откровенные мошеннические действия — не полный список неприятностей, с которыми сталкивались покупатели.

Попытку упорядочить рынок предпринял законодатель, приняв Федеральный закон №214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ).

Договор на квадратные метры — как оформить

Что должно быть прописано в договоре?

Строительная компания предлагает предварительный договор купли-продажи? Вычеркните из списка все объекты, которыми она занимается. Согласно Закону №214-ФЗ возможен лишь договор участия в долевом строительстве.

Оформляется он письменно и подлежит госрегистрации, что делает невозможным одновременную законную продажу квартиры 2-3 клиентам. Подчеркиваем, именно законную. Строители легко продадут ее по договору, регистрация которого не предусмотрена Законом №214-ФЗ. Конечно же, преимущество будет на Вашей стороне, как полноправного участника долевого строительства. Придется, правда, потратить время и деньги на суды, но право на квартиру Вы защитите.

Основные пункты договора, без которых он считается незаключенным:

  • предмет;
  • срок передачи готовых квадратных метров;
  • цена, порядок расчетов;
  • гарантийный срок;
  • способы обеспечения исполнения обязательств строительной компании по договору.

Ранее договор мог быть оформлен на любой стадии строительства. Строители злоупотребляли данной возможностью, собирая с доверчивых граждан немалые суммы за несуществующие даже на бумаге квартиры. Продавали квадратные метры при отсутствии утвержденного проекта, разрешительной документации и земельного участка.

С принятием закона строительная компания должна предварительно:

  • получить разрешение на строительные работы;
  • обнародовать проектную документацию;
  • оформить документы на земельный участок.

Подобная публичность дает возможность каждому желающему ознакомиться с документами, проанализировать преимущества и недостатки проекта, наличие земельного участка и разрешений — убедиться, что строительство действительно планируется. Отсеиваются откровенные мошенники.

Контролируем строителей

Закон №214-ФЗ предусматривает передачу квадратных метров покупателю в состоянии и сроки, установленные договором. В ином случае участник долевого строительства имеет право требовать устранение выявленных недостатков, пропорциональное уменьшение стоимости, возмещение собственных затрат на ремонт, уплату штрафных санкций. Кстати, действие Закона №214-ФЗ не распространяется на общее имущество многоквартирного дома, так что привлечь строительную компанию к ответственности за трещины в стенах подъезда будет непросто.

На практике не все так однозначно. Параметры отличаются от предусмотренных при покупке размеров? Покупатели соглашаются на все только бы быстрее получить собственную квартиру. Качество строительства оставляет желать лучшего? Удержать компенсацию со строителей будет достаточно непросто. Задерживаются сроки на 2-10 лет? Покупатели ждут, ведь купить за эти деньги аналогичное жилье вряд ли удастся. Цены на квадратные метры не стоят на месте. Остается лишь надеяться на порядочность строителей.

Учимся защищать собственные интересы

Как не купить воздушный замок?

Закон №214-ФЗ — не повод оформлять договор участия в долевом строительстве с первой попавшейся строительной компанией. Надеяться на то, что в судебном процессе «правда» будет на Вашей стороне можно. Но суды займут немало времени и средств на оплату экспертиз и квалифицированной юридической помощи.

Изучите документы, проанализируйте преимущества и недостатки проекта, почитайте отзывы покупателей об объектах, сданных ранее в эксплуатацию. Вы должны быть уверены в строительной компании. Какую бы заманчивую цену не предлагали строители с «подмоченной» репутацией, не рискуйте. Оптимальный вариант — привлеките к сделке специалиста в области права или недвижимости. Его услуги обойдутся Вам значительно дешевле потраченных средств на бесперспективный долгострой.

Источник: https://mskguru.ru/advice/704-chto-takoe-dolevoe-uchastie-po-214-federalnomu-zakonu

Подводные камни 214-ФЗ

Многие покупатели квартир в новостройках считают, что 214-ФЗ является панацеей от всех проблем, которые могут возникнуть при покупке жилья. Однако практика показывает, что это не так.

ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ….» не дает гарантии дольщикам, что те получат квартиру в собственность. Если застройщик подписал и зарегистрировал договор участия в долевом строительстве в Росреестре, то это свидетельствует только о том, что на данный момент им соблюдена процедура оформления документов, которая позволяет позволяющая строить многоквартирный дом, но не более того. К примеру, на практике бывает так, что строительство останавливается, возникают споры с подрядными, администрацией или инвестиционными компаниями.

Также бывают случаи, когда застройщик становиться банкротом. В случае, если возникают вышеперечисленные проблемы, то дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Следует отметить, что 214-ФЗ в случае банкротства застройщика не сможет обеспечить дольщикам право на имущество, которое оплачено. Если же банкротом становится строительная компания, то договоры долевого участия лишаются своей силы, а дольщики теряют право претендовать на квартиры, которые должны были получить.

Судебная практика показывает, что 214-ФЗ неспособен заставить застройщика исполнять надлежащие обязательства, а также выплачивать убытки и неустойки в полном размере. То есть в судебной практике либо не применяют к застройщику штрафные санкции, либо применяют, но наказание другого характера. В законе не отражаются основные защитные направления: отсутствие механизм привлечения застройщика и его должностных лиц к ответственности, а также отсутствие механизма, который обеспечивал бы дольщикам стопроцентное получение оплаченного ими жилья.

Перед тем как подписать 214-ФЗ стоит обратить внимание на сроки завершения строительства дома. Причем следует отметить, что в договоре должен быть указан не только срок, но и условия, согласно которым застройщик не имеет права самостоятельно изменять сроки завершения строительства дома.

Также довольно важными являются и сроки передачи квартиры дольщику согласно акту приема-передачи. Следует учесть, что именно данный документ – это первый этап завершения отношений с застройщиком, а также именно от даты подписания этого документа будет рассчитываться неустойка, в случае задержки строительства.

Не менее важными являются условия договора в которых оговаривается то как будет меняться оплата при уменьшения или увеличении метража жилья после обмеров БТИ по окончании строительства дома. Застройщики чаще всего именно в этой части стараются переложить на дольщиков свои обязательства по доплате.

Очень важным является положение и о подсудности рассмотрения возникающих споров. Потому что если в договоре указано, что дольщик согласен с условием, что споры будут рассматриваться в суде другого города, то судиться тоже придется в другом городе, а это довольно накладно и неудобно.

Таким образом, получается, что у 214-ФЗ имеется немалое количество пробелов и данный закон не выполняет свою основную функцию – обеспечение дольщикам стопроцентной защиты.

Помимо всего выше сказанного стоит развеять еще один миф. Многие дольщики считают, что 214-ФЗ сможет защитить их права на имущество, в случае если застройщик обанкротиться, а квартиры будут реализованы с аукциона. На самом деле, договор долевого участия не позволяет исключить квартиры из конкурсной массы, которая будет выставлена на торги, как активы застройщика, а дольщикик лишаются прав на оплаченные квартиры.

Источник: http://www.xmetra.ru/article/Podvodnye_kamni_214-FZ.html

Проверка законности условий договора долевого участия

Наша компания предлагает комплексную услугу «Правовая экспертиза договора участия в долевом строительстве» на очень выгодных условиях. Чтобы узнать подробности и записаться на консультацию, свяжитесь с нами, воспользовавшись информацией, представленной в разделе Контакты.

Если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, то следует помнить о том, что заключать договор следует только с тем застройщиком, который работает по 214-ФЗ, иными словами, который предлагает вам заключить именно договор долевого участия, а не предварительный договор, договор купли-продажи будущей квартиры и т.д. Только при заключении договора долевого участия вы сможете воспользоваться всем объемом страховок и гарантий, предоставленных дольщикам.

Вместе с тем, очевидно, что все условия договора долевого участия определяются не дольщиком, а застройщиком. С учетом того, что в нашей стране получила распространение опасная практика заключения договоров без их предварительной правовой экспертизы, застройщик может включить в договор долевого участия условия, которые будут серьезно ущемлять интересы дольщика.

Перед покупкой квартиры мы настоятельно рекомендуем вам провести предварительную правовую экспертизу заключаемого договора. Это защитит вас от дальнейших необоснованных требований застройщика и обеспечит возможность получения именно той квартиры, которую вы хотели. С учетом стоимости квартиры, которую вы собираетесь приобрести, правовая экспертиза договора долевого участия – это наиболее разумный и обоснованный шаг.

Если же вы все-таки решили понадеяться на собственные силы и добросовестность застройщика прочитайте эту статью, чтобы знать на какие пункты в договоре долевого участия следует обратить особое внимание.

Описание покупаемой квартиры

Первым делом в договоре описывается квартира, которую вы покупаете. Если вы ожидаете увидеть в своей будущей квартире что-то кроме бетонных полов и стен, следует проследить, чтобы это было включено в описание квартиры. Так если вы хотите, чтобы в квартире были обои, в договоре следует прямо указать, что должна быть произведена оклейка стен обоями. Если вы хотите ванну, в договоре должно быть предусмотрено, что должна быть произведена установка ванна и т.д.

Важно: устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то, что в договоре указан линолеум, не позволят вам в дальнейшем требовать от застройщика установки паркета.

Поэтому включайте в договор условия обо всем, что вы хотите увидеть в своей будущей квартире.

Метраж квартиры

Безусловно, в договоре должна быть указана именно та площадь квартиры, на которую вы рассчитываете. Но в аспекте площади важно проследить, чтобы в договоре отсутствовали условия, согласно которым не происходит перерасчет стоимости квартиры при изменении её метража по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации.

Иными словами незаконно условие, по которому застройщик может передать вам квартиру меньшей площади, по сравнению с той, которая указана в договоре, и не произвести перерасчет стоимости. Кроме того, незаконным является и условие, по которому перерасчет стоимости производится в том случае, если дольщику передается квартира большей площади, по сравнению с указанной в договоре.

Таким образом, если вам передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если же вам передается квартира большей площади, то вы ничего доплачивать не должны. Условия об обратном являются незаконными.

Ответственность застройщика

Зачастую застройщик пытается ограничить собственную ответственность за нарушение обязанностей. Обычно используются два способа:

  1. Включение в договор условий о том, что застройщик несет ответственность только при наличии своей вины. Дело в том, что застройщик является предпринимателем-профессионалом в своей области и в силу прямого указания закона несет ответственность за нарушение обязательства даже при отсутствии своей вины.
  2. Необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. Обстоятельства непреодолимой силы – это те обстоятельства, при наличии которых застройщик не отвечает за нарушение обязательств. Например, если строительство было невозможно из-за внезапного и долгого урагана, то застройщик не несет ответственность за просрочку в передаче квартиры.Однако застройщик часто пытается указать в договоре, что к подобным обстоятельствам, относятся также и иные: бездействие контрагентов застройщика, снижение температуры ниже «-30» градусов и др. Включение таких дополнительных обстоятельств незаконно, поскольку они имеют целью необоснованно ограничить ответственность застройщика

Таким образом, включение в договор долевого участия условий, ограничивающих ответственность застройщика, является незаконным.

Ответственность дольщика за расторжение договора

Закон о долевом участии в строительстве предусматривает случаи, когда дольщик вправе потребовать расторжения договора с застройщиком. Например, если застройщик просрочил передачу квартиры более чем на два месяца, или были существенно нарушены требования к качеству квартиры, дольщик вправе отказаться от договора долевого участия.

Однако для застройщика такой отказ может быть невыгоден, поэтому в договорах можно встретить условия, предусматривающие ответственность дольщика за расторжение договора. Иными словами застройщик выговаривает себе право при расторжении договора по инициативе дольщика удержать, например, 10% от цены договора в качестве неустойки.

Однако возможность расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным законом о долевом участии – это безусловное право дольщика, которое не может быть ограничено штрафными санкциями. Поэтому подобные условия являются незаконными.

Оплата дольщиком коммунальных услуг до заселения в квартиру

После того, как построенный дом введен в эксплуатацию требуется проведение некоторых затрат на обслуживание и эксплуатацию этого дома. Обычно застройщик не желает нести эти расходы самостоятельно и пытается переложить их на дольщиков, даже несмотря на то, что последние еще не получили квартиры.

Иными словами застройщик, путем внесения в договор соответствующих условий, возлагает на дольщиков обязанность по уплате коммунальных платежей в период между сдачей дома в эксплуатацию и передачей квартир, когда дольщики еще не живут в этом доме. Причем обычно условия договора долевого участия предполагают, что коммунальные расходы авансируются, то есть дольщик должен заплатить, к примеру, за 12 месяцев вперед.

В результате на дольщика возлагается дополнительная обязанность, размер которой может быть весьма существенным.

Однако подобные условия противоречат нормам закона о защите прав потребителей и Жилищному кодексу РФ, поэтому не должны применяться.

Рассмотрение споров в суде по месту нахождения застройщика

Застройщик вступает в договорные отношения одновременно с огромным количеством дольщиков, и естественно, часто возникают споры, которые приводят к судебным разбирательствам. Застройщику неудобно ездить в суды по месту жительства дольщиков (некоторые могут проживать в других городах), поэтому он включает в договор условие о том, что все споры, возникающие между дольщиком и застройщиком, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения застройщика.

Пример: застройщик находится в Петербурге, а дольщик проживает в Москве. Включение описанного условия в договор предполагает, что при возникновении судебного спора дольщик будет вынужден ездить в Петербург, чтобы поучаствовать в судебном разбирательстве.

Однако закон о защите прав потребителей в обязательном порядке устанавливает, что иски о защите прав потребителей могут предъявляться в суд по выбору дольщика: либо по месту жительства дольщика, либо по месту нахождения застройщика. Поэтому условия, ограничивающие это право выбора, незаконны.

То есть в приведенном примере, если дольщик предъявляет иск к застройщику, то он может сам выбрать, будет ли дело рассматриваться в Москве или Петербурге.

Важно: в некоторых случаях застройщики устанавливают дифференцированный подход: если иск предъявляется дольщиком, то он может сам выбрать в какой суд обратиться, а если иск предъявляет застройщик, то дело рассматривается только в суде по месту нахождения застройщика. Однако и такое условие является недействительным, даже если иск предъявляется застройщиком, дело должен рассматривать суд по месту нахождения дольщика.

В данной статье мы рассказали о том, какие незаконные условия, обычно, навязываются застройщиком по договору долевого участия. Чтобы узнать как исключить эти условия из содержания договора, читайте нашу статью, посвященную этому вопросу.

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Источник: http://imright.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-zaklyuchenii-dogovora-dolevogo-uchastiya/

Как купить квартиру в новостройке без обмана?

Покупка квартиры — событие, которое для многих бывает только раз в жизни. Узнайте способы мошенничества и как с ними бороться. Обезопасьте себя от кражи сбережений.

Дешевые квартиры — этот тот же сыр в мышеловке

Как купить квартиру в новостройке и не позволить себя обмануть? Для людей, которые впервые в жизни решили вложить деньги в собственное жилье, этот вопрос является краеугольным. Давайте поговорим об этом, чтобы вы имели представление, с какими трудностями предстоит столкнуться.

Общая информация о покупке квартир в новостройках.

Квартиры продаются на этапе строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется. Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Дешевле, оно, конечно, лучше. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки. Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.

Квартиры в строящихся домах продают застройщики инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду. Обратившись в агентство, вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.

Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:

  • Участие в долевом строительстве; (Как не стать обманутым дольщиком?)
  • Паевый взнос;
  • Инвестиционный вклад;
  • Переуступка прав требования;
  • Вступление в кооператив/товарищество.

Есть и другие схемы, выгодные в большей степени продавцам, нежели покупателям. Среди них — продажа векселя и заключение договора предварительной купли-продажи жилья.

В первом случае покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценная бумага должна быть обменяна на жилье. Но, с юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет. Компания обладает правом просто выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья. Возврат денег — тоже хорошо, только жилье уже успеет подорожать. Стало быть, желаемую квартиру за эти деньги купить не получится.

Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.

Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Мы уже рассказывал, как принять квартиру у застройщика в прошлой статье. Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности — следующий этап покупки квартиры. Вы можете заняться бумагами самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.

Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:

  • Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
  • Акт приемки-передачи жилья;
  • Экспликация и поэтажный план из БТИ;
  • Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
  • Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
  • Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
  • Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Выдача свидетельства о праве собственности станет точкой в процедуре покупки жилья в строящихся домах.

Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?

Мошенничество при продаже квартир

Схем «кидалова» на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации «крутили» деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.

Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги. Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики. Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим «соинвесторам».

«Дополнительные соглашения», в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, — еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков. В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз. А отказ дольщиков ставить подписи под «дополнительным соглашением» приравнивается фирмой к расторжению основного договора.

Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы. Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно. Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на «честное слово» фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя. Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

Как не попасться на обман при покупке?

Чтобы избежать двойных продаж, внимательно отнеситесь к выбору застройщика

По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.

Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию. Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. Конкретно о первичной недвижимости Санкт-Петербурга можно почерпнуть на нашем сайте. В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о госрегистрации, учредительный договор и устав.

Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство.

В статьях закона оговорены все возможные случаи невыполнения застройщиком условий договора или выполнения их в неполном объеме. Для покупателя это означает, что его договор долевого участия защищен государством. Закон №214-ФЗ снижает риски дольщика быть обманутым, но не исключает их на 100%. Ведь от банкротства застройщика или не сдачи дома защититься пока невозможно.

Отсутствие юридической грамотности часто подводило дольщиков. Поэтому не поскупитесь на оплату услуг риелтора или юриста при покупке у новых и сомнительных строительных компаний. Специалист проверит договор на соответствием федерального закона №214, обнаружит спорные места, размытые формулировки и т. д. Договор о купле-продаже квартиры в новостройке должен проверять профессионал, а не дилетант.

Источник: http://spbguru.ru/advice/15-kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke-bez-obmana

Долевое строительство по 214 ФЗ

Долевое строительство – весьма распространенный способ строительства, предполагающий привлечение застройщиком средств участников долевки на начальном этапе возведения объекта недвижимости.

Проще говоря, долевое участие в строительстве – вариант, когда будущие собственники недвижимости собирают средства на постройку дома и передают их владельцу или арендатору земельного участка, т.е. организации, которая будет заниматься строительством дома самостоятельно или с привлечением третьих лиц. .

Долевое строительство – это безопасно!

В сознании жителей нашей страны сложилось предвзятое отношение к «долевке», ведь еще несколько лет назад в этой отрасли нередко работали мошеннические схемы. А многие горожане до сих пор не могут отважиться купить квартиру в долевом строительстве, боясь остаться не только без новой жилплощади, но и без вложенных средств.

А ведь сегодня приобретение жилплощади в долевку абсолютно безопасно, благодаря появлению государственного закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимость» под номером 214.

Внесенные в законодательство изменения позволили передать контроль над этим видом строительства в руки государства, а покупателям – дать уверенность в строгом соблюдении всех норм законодательства при совершении сделок по покупке недвижимости.

Стоит отметить, что 214-й закон предоставляет участникам долевого строительства немало гарантий, среди которых:

• продажа конкретных объектов недвижимости. В договоре в обязательном порядке фиксируется адрес строящегося дома, а также номер приобретаемой покупателем квартиры. Указание этой информации позволяет застраховать клиента от мошенничества (например, распространенной ранее повторной продажи жилья);

• указание в договоре точной даты сдачи новостройки в эксплуатацию – это позволит оградить покупателя от покупки недвижимости в долгостроях. Сроки, указанные в документе, должны четко соблюдаться застройщиком;

Важно понимать, что указание всех этих данных позволяет покупателю убедиться в существовании объекта, т.к. при внесении постройки в единый реестр компания-застройщик должна предъявить все документы на участок, где будет вестись строительство, разрешение на проведение строительных работ и другие проектные документы.

Источник: http://lsrural.ru/klientam/dolevoe-stroitelstvo-po-214-fz

ФЗ-214: правки и нововведения 2017 года

С приходом нового года вступил в силу пакет поправок к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…» (ФЗ-214), который традиционно призван обеспечить защиту дольщиков, и навести порядок на рынке первичной жилой недвижимости. В рамках этой статьи мы рассмотрим нововведения и постараемся понять, каких изменений стоит ждать в наступившем году или в более долгосрочной перспективе.

Очередная редакция. Чего ждем?

Последний пакет изменений является уже тринадцатой редакцией закона.

Этот документ известен как ФЗ-304 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве …» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”.

Стоит сказать, что с момента появления ФЗ-214 (он был принят в декабре 2004 года) законодательный акт постоянно претерпевал изменения, совершенствовался и развивался, охватывая все новые аспекты отношений застройщиков и дольщиков.

  • Отталкиваясь от опыта прошлых лет, можно предположить, что каких-либо кардинальных сдвигов не произойдет и в дальнейшем.
  • Тем не менее, можно ожидать появления новых мер, направленных на защиту интересов дольщиков, и вполне возможно, что некоторые из них окажутся весьма эффективными.

Принятые поправки отражены в законодательном акте, подписанном Президентом РФ еще летом (3 июля).

Итак, рассмотрим, какие меры были приняты для того, чтобы улучшить легендарный закон.

Уставной капитал – «голодранцам» не место на рынке

Лейтмотивом серии поправок стала необходимость ограничить доступ к долевому строительству финансово неустойчивых компаний.

С этого года застройщик, который планирует возводить жилую недвижимость с привлечением средств по ДДУ (Договор Долевого Участия) обязан иметь уставной капитал, составляющий порядка 4% от совокупной стоимости всех объектов, которые им возводятся.

  • С одной стороны, поправка действительно исключает участие застройщиков, у которых нет собственных фондов, однако внедрение этой меры автоматически означает, что на рынке останутся преимущественно крупные компании, которые и будут диктовать условия. В данный момент подавляющее большинство застройщиков (порядка 90%) не имеют собственных средств, исключение составляют лишь некоторые девелоперские компании, которые работают на рынке уже более десятка лет.
  • С другой стороны, поправка не дает понимания относительно того, как и в каком виде должен быть сформирован уставной фонд. Обязательно ли это будут средства на счете в банке или это может быть какое-либо имущество, строительная техника? Может ли застройщик распоряжаться капиталом уставного фонда? Если да – то этот капитал может быть реализован и незадолго до процедуры банкротства…

Эскроу-счета. Защита надежная, но дорогая…

Экспертное мнение

Некоторые эксперты отрасли придерживаются мнения, что поправка, в принципе, противоречит идее долевого строительства. А эта идея состоит в том, что застройщики хотят построить жилье за счет беспроцентного кредита (взносы дольщиков), а дольщики, в свою очередь, хотят купить квартиру дешевле рыночной стоимости (относительно готового жилья) и с этой целью вкладывают свои деньги. В конечном итоге, сложные проценты, начисляемые банком, будут заложены в стоимость строительства, а оплачивать их будет не кто иной, как дольщик.

В новом законе прописана также эффективная мера, которая позволила бы одновременно сократить риски затягивания сроков строительства и сделать так, чтобы риски банкротства застройщиков более не ложились на плечи дольщиков. Речь идет об эскроу-счетах.

На специальные счета в банке дольщики вносят свои деньги (взнос по ДДУ), и под эти деньги банк кредитует застройщика, деньги с эскроу-счетов застройщик может забрать лишь по завершении строительства.

Банк, в свою очередь, имеет проценты по кредиту, то есть, фактически, используется схема проектного финансирования, которая исключает нецелевое использование денег.

Впрочем, хотя механизм работы через эскроу-счета в новом законе прописан, однако никто не обязал застройщиков работать по описанной схеме.

То есть, мера носит, так сказать, чисто декларативный характер.

Компенсационный фонд – новый формат страхования ответственности?

Следующая поправка также касается страхования дольщика от риска банкротства застройщика. В новой редакции ФЗ-214 прописана возможность создания компенсационного фонда, из которого, в случае возникновения у застройщика непреодолимых трудностей (в результате чего он не сможет выполнить свои обязательства перед клиентами) будет достраиваться жилье или проводиться выплаты пострадавшим.

Таким образом, предполагается, что застройщики будут вносить взносы в этот фонд соразмерно стоимости строительства своих объектов (но не более 1% стоимости).

Аналитики, путем несложных подсчетов, уже установили, что средства фонда будут ежегодно увеличиваться на сумму в 20-30 млрд. рублей. Соответственно, денег должно хватить на покрытие любых проблем, которые в принципе могут возникнуть. С одной стороны – это очень хорошая и действенная мера, но теперь рассмотрим нюансы.

Сейчас есть два пути страхования ответственности для застройщика – это оформление страховки в рамках существующей системы страхования или поручительство банка. Пока непонятно, какие кардинально новые возможности сможет предложить компенсационный фонд, который, скорее всего, будет представлять собой нечто наподобие государственной страховой компании. Страховые компании и сейчас обязаны выплатить возмещение дольщику в полном объеме при возникновении каких-либо проблем.

Теперь получается, что за ошибки (или мошеннические действия) проблемного застройщика будет платить не банк или страховая компания, а его коллеги – такие же застройщики. Которые, скорее всего, постараются оптимизировать эти издержки, просто переложив соответствующие расходы на дольщиков, повысив стоимость жилья.

Раскрытие информации, достоверность и актуальность сведений

Ряд изменений коснулся и документации — расширился список документов, которые должны быть опубликованы на сайте застройщика (или сайте строящегося объекта). Помимо разрешительной документации и документов, подтверждающих право на использование участка, обязательной публикации подлежит:

  • заключение аудитора по предпринимательской деятельности застройщика (за последний год);
  • договор поручительства с учредителями компании-застройщика;
  • заключение уполномоченного органа исполнительной власти;
  • форма договора (ДДУ), предлагаемая застройщиком.

Кроме того, на сайте застройщика должны будут публиковаться регулярные фотоотчеты о строительстве объекта. Введена ответственность за достоверность и актуальность опубликованной информации.

…И о рекламе

В закон также внесены требования, которым должны соответствовать рекламные материалы, с помощью которых застройщик осуществляет привлечение средств (рекламирует новостройку). Обязательным станет указание наименования застройщика (соответствующе тому, которое используется в проектной декларации), а также сведений о месте, где проектная декларация опубликована.

Кроме того, рекламу разрешено использовать лишь при соблюдении важного условия: у застройщика на момент подачи рекламы должен быть оформлен весь перечень документов, которые необходимы для начала строительства.

Инструкция по эксплуатации квартиры…

Появился новый пункт, который говорит, что ДДУ (помимо информации о сроках, гарантии, пр.) должен включать план-схему с точным расположением квартиры дольщика на этаже.

В момент приемки-передачи квартиры застройщик, вместе с ключами, обязан передавать владельцу квартиры инструкцию по эксплуатации (!) «объекта долевого строительства», в которой должна быть указана такая информация, как срок службы всего объекта, правила эксплуатации элементов отделки, инженерных систем, пр.

Делается это вот для чего:

  • Когда дольщик обращается к застройщику для того, чтобы заставить его выполнить работы по гарантии (то есть, фактически, устранить проблемы, появившиеся по вине застройщика, в результате некачественного выполнения скрытых работ), ему нужно доказать, что он правильно эксплуатировал недвижимость. В противном случае, в проведении ремонта ему будет отказано.
  • Но если застройщик не сумел доказать, что проблемы возникли по вине дольщика, который «неправильно эксплуатировал квартиру», то он будет обязан провести ремонтные работы. Споры по данному вопросу будут осуществляться в судебном порядке с привлечением независимых компаний, у которых имеется лицензия на проведение строительно-технической экспертизы.
  • Cделать это нужно будет в отведенный срок (нельзя будет, как раньше, например, растягивать замену радиатора отопления на полгода), за каждый день просрочки по истечении этого срока застройщик будет выплачивать 1% от общей суммы расходов, связанных с ремонтными работами.

Сколько может быть «лишних квадратов»?

Наконец-то появились нормативы по отклонению итоговой площади готовой квартиры относительно ДДУ – ситуация с «лишними» квадратами дольщикам уже порядком поднадоела.

С этого года отклонение от площади, указанной в договоре, не превышающее 5% от общей площади признается несущественным.

Если же эти 5% превышаются, то дольщик имеет право расторгнуть договор. Кстати, договор теперь дольщик не может расторгнуть по любому поводу, не обращаясь в суд, теперь для этого необходимо постановление суда.

Как дольщик может сорвать передачу квартиры…

В ответственности застройщика за срыв сроков передачи квартиры по ДДУ также есть интересное уточнение. В договоре указана дата передачи, и если квартира передается с нарушением сроков, то застройщик несет за это ответственность (платит неустойку).

С вступлением в силу новых поправок, застройщик освобождается от уплаты неустойки, если дольщик намеренно сорвал сроки, отказавшись подписывать акт приема-передачи. То есть, если застройщик докажет в суде, что основания для отказа у дольщика на самом деле отсутствовали, он ничего платить не будет.

Единый государственный реестр застройщиков

Невероятно, но факт

Планируется создать информационный ресурс, на котором дольщики (скорее — потенциальные клиенты застройщиков) могут получить определенный набор важных сведений о той или иной строительной, девелоперской компании. Предполагается введение оценки надежности застройщика по неким критериям (которые пока еще не определены).

Далее в дополнениях сказано о создании единого реестра застройщиков, этот реестр будет контролировать государство.

Сложно сказать, насколько эта мера позволит дольщикам упростить выбор, и, уж тем более, не понятно, может ли этот реестр что-либо гарантировать.

Например, как быть в том случае, если застройщик, который позиционировался в пределах информационного ресурса (государственного), как вполне надежный, вдруг обанкротится?

Кто будет нести ответственность за неправильную оценку, и в какой форме эта ответственность будет выражаться?

Заключение

С каждой редакцией ФЗ-214 остается все меньше лазеек, которыми могли бы воспользоваться недобросовестные застройщики для обмана своих клиентов. Можно надеяться, что и новые поправки будут работать на благо дольщиков. Остается дождаться, пока будут разработаны и реализованы механизмы, без которых некоторые положения закона остаются всего лишь благими намерениями.

Многие поправки направлены на снижение рисков для дольщика, однако некоторые меры, очевидно, повлекут удорожание недвижимости на первичном рынке – что делать, за гарантии безопасности, так или иначе, приходится платить. Однако в ряде случаев переплата может быть оправдана, так как позволяет избежать многих проблем, например, продолжительного ожидания компенсации вместо получения новой квартиры.

Источник: http://novostroev.ru/articles/fz-214-pravki-i-novovvedeniya-2017-goda/